ГЛАВА 1 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

1.1 Особенности рынка недвижимости как экономической ка-тегории

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Республики Бела-русь к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относят-ся земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несо-размерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолет-ние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, ма-шино-места. К недвижимым вещам также приравниваются предприятия в це-лом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистра-ции воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река–море», космические объекты. Законодательными актами к недвижи-мым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединя-ются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.
Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяю-щий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий опре-деленные качественные и количественные характеристики.
Действия на рынке недвижимости представляют собой движение капи-тала, приносящее доход. Участники операций вступают между собой в фи-нансовые отношения. Поэтому рынки недвижимости и финансов связаны между собой. Более того, капитал, овеществленный в недвижимости, прино-сит доход, если он используется для производства товарной продукции или услуг, перепродается, сдается в аренду и т.п. В этом случае он взаимодей-ствует с рынками товаров, труда и поэтому рынки недвижимости, труда, то-варов и услуг, финансов тесно связаны между собой.
Реальная экономика может быть в полной мере рыночной лишь при наличии рынка недвижимости.
Посредники, или профессиональные участники, получают свой доход на основе соглашений с заинтересованными лицами, самостоятельно не спо-собными эффективно и с приемлемым для себя риском совершить нужную операцию на этом сложном рынке. Сложность операций на рынке недвижи-мости связана со специфическими особенностями товара, обращающегося на этом рынке.
Рынок недвижимости – это совокупность организационно-экономических отношений, средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользо-вателями экономическими методами на основе конкурентного спроса и пред-ложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и госу-дарственного регулирования. Когда частная собственность приходит в про-тиворечие с общественными интересами, она перестает относиться к юрис-дикции частного права, и государство получает право вводить ограничение прав собственника.
Отличие рынка недвижимости от рынков других товаров и услуг за-ключается в том, что рынок недвижимости несовершенный. Эти отличия за-ключаются в следующем:
1) товары и услуги обычно серийные и потому взаимозаменяемы. Не-движимость является уникальным товаром, обладающим индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижи-мость может различаться местоположением к подъездным путям, предприя-тиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жи-лой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.;
2) на обычном уравновешенном рынке взаимодействует множество продавцов и покупателей, что создает конкуренцию, свободную среду, и ни-кто из этих участников не контролирует сколько-нибудь большую часть рынка, чтобы иметь значительное влияние на цену. Рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Огра-ничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограничен-ность продавцов и покупателей приводит к формированию практически ин-дивидуальных цен;
3) на обычном рынке цены относительно унифицированы, стабильны и низки. Они часто становятся основным соображением при покупке или про-даже, так как качество двух различных объектов при близкой цене примерно одно и то же. На рынке недвижимости – иначе. Разное время пребывания то-вара на рынке формирует его экономическое свойство известное как ликвид-ность товара. Быстрый переход товара из натуральной формы в денежную означает высокую ликвидность. Длительный период времени для перехода товара в денежную форму для его продавца означает низкую ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров. Низкая лик-видность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень из-держек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости;
4) на обычном рынке доминирует саморегуляция; существует свобод-ная конкуренция и не так много государственных ограничений. На рынке не-движимости – иначе;
5) спрос и предложение близки к состоянию сбалансированности на обычном рынке благодаря конкуренции. На рынке недвижимости – иначе. Отсутствие заемных ресурсов при недостаточности собственных уменьшает спрос на рынке, по этой же причине предложение (в части строительства но-вой недвижимости) снижается, что, в свою очередь, ведет к росту цен;
6) продавцы и покупатели на обычном рынке гораздо более информи-рованы, чем на рынке недвижимости, о состоянии рынка, поведении других участников, качестве продукта, его возможных заменах и т.д. Что касается получения информации о рынке недвижимости, то она не является такой от-крытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их со-держании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д.;
7) на обычном рынке товары быстро поставляются и расходятся, легко транспортируются. На рынке недвижимости индивидуальные, а иногда уни-кальные свойства объектов недвижимости в условиях ее стационарности (нельзя перенести ближе к покупателю) приводят к высоким издержкам как времени, так и денег на поиск нужного объекта недвижимости для покупате-ля, более длительным периодам времени реализации для продавцов и более длительной реализацией по сравнению с другими товарами на рынке.
Кроме того, в отличие от других видов рынков для рынка недвижимо-сти характерны следующие черты:
1. Долговечность товара на рынке. Недвижимость – наиболее долго-вечный товар из существующих: земля по своей сути вечна, здания и соору-жения служат по 20–200 лет, оборудование – 5–30 лет, предприятия как имущественные комплексы создаются, как правило, на бессрочный период. Жизненный цикл, даже искусственный, недвижимости длителен.
2. Низкая ликвидность. С долговечностью и высокой стоимостью свя-зана низкая ликвидность (лат. liquidus – жидкий, текучий) недвижимости, т.е. способность быстро и без потери стоимости превращаться в деньги. Время на продажу такого товара может занимать несколько месяцев из-за сложно-сти оценки стоимости товара, подбора профиля индивидуальных особенно-стей товара профилю индивидуальных предпочтений покупателя, проверки юридической чистоты объекта (доказательства объема прав продавца), пись-менного оформления элементов процедур продажи, государственной реги-страции и многих других деталей сделки. Сложные условия совершения сде-лок с недвижимостью порождают не только низкую ликвидность, но и высо-кий уровень затрат на их осуществление (транзакционные издержки), кото-рый может достигать 5 –10% от стоимости недвижимости. Этого нет по дру-гим товарам.
3. Дорогостоящий товар, требующий больших инвестиций. Высокие затраты на создание и эксплуатацию недвижимости, а также высокий доход, который она приносит, делают ее дорогим товаром, стоимость которого на несколько порядков превышает стоимость обычных товаров.
4. Барьеры для вхождения на рынок крупным игрокам. Высокая стои-мость недвижимости является барьером для небольших капиталов. Основные игроки рынка недвижимости должны обладать достаточным объемом капи-тала, чтобы их присутствие на рынке было не эпизодическим, а регулярным, приносящим нужный уровень дохода.
5. Мошенничество на рынке. Дороговизна товара, сложность сделок с ним представляют в большей степени, чем в отношении другого товара, мо-тивацию незаконным путем нажиться за счет некомпетенции другой стороны. Повысить степень защиты прав и законных интересов граждан и организа-ций призвана государственная система регистрации сделок с недвижимостью.
6. Несбалансированность спроса и предложения. На рынке недвижимо-сти всегда существует несбалансированность спроса и предложения. Пред-ложение недвижимости из-за длительного цикла строительства новых объек-тов неэластично при достаточно эластичном спросе. Неравномерное поступ-ление денежных потоков в период освоения, требуются значительные затра-ты, денежные потоки в этот период отрицательные. В результате саморегу-лирование рынка недвижимости с помощью механизма цен затруднено. При отсутствии достоверной информации собственник недвижимости часто за-вышает цену и спрос останавливается в ожидании понижения цен. Величина спроса на объекты недвижимости, которые не взаимозаменяемы с другими товарами, зависит от географических (местонахождение на территории го-рода, региона), исторических (дома дореволюционной, сталинской, хрущев-ской, брежневской застройки и т.д.), инфраструктурных (наличие дорог, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест массового отдыха и т.д.) факторов. На нее влияет уровень и динамика доходов потенциальных покупателей, состояние предпринимательской активности, доступность кре-дита, тарифы на коммунальные услуги, налогообложение недвижимости и многое другое.
7. Подверженность износу. Износ зданий и сооружений – с течением времени по этой причине стоимость объектов недвижимости снижается;
8. Относительно незначительное число участников сделок. На этом рынке действует относительно небольшое число покупателей и продавцов, каждый объект недвижимости уникален, цена сильно зависит от местораспо-ложения объекта и других факторов, не позволяющих продавать по образ-цам. Покупатели озабочены мошенничеством на этом рынке и предпочитают иметь дело с крупными компаниями, имеющими солидный деловой имидж и незапятнанную репутацию, что ограничивает число продавцов.
9. Наличие многоканального финансирования. Собственность на рынке недвижимости может быть финансируема как за счет собственных, так и за счет заемных источников, причем число последних в зависимости от вы-бранного инструмента финансирования может достигать нескольких десят-ков;
10. Низкий риск потери вложенных средств. Товары рынка недвижи-мости служат не только средством удовлетворения собственных потребно-стей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности. Низкий инвестиционный риск сделок с недвижимостью связан с ее физической осяза-емостью и неперемещаемостью в пространстве. Недвижимость нельзя спря-тать, увезти, обменять на другой товар без санкции собственника. Инвести-ции в недвижимость в отличие от других товаров, как показывает опыт, мало теряют в цене от инфляции, имеют в среднем более высокую доходность, за-метно превышающую стоимость кредитных ресурсов, что и делает выгод-ным ее приобретение за счет заемных средств, а она сама при этом становит-ся надежным залогом;
11. Бремя собственности. Владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат: а) единовременные сравни-тельно крупные инвестиции; б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); в) налог на недвижимое имущество; г) государственная пошлина и другие сборы на сделки;
12. Необходимость управления. Недвижимость – не только долговеч-ный и дорогой товар, но еще и сложный в потреблении. Он требует профес-сионального владения, например, вопросами эксплуатации зданий и соору-жений, поддержания их в рабочем состоянии, ремонта, обеспечения сервиса, руководства обслуживающим персоналом, определения условий сдачи пло-щадей в аренду, сбора арендной платы, организации охраны и много друго-го в интересах собственника недвижимости, который, как правило, этими навыками не обладает;
13. Государственное регулирование. В силу важной социальной со-ставляющей в сущности объектов рынка недвижимости, а также высокой значимости для экономики государства, на рынке недвижимости всегда при-сутствует сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий, различными ограничениями (строительными, экологическими) и т.д.;
14. Сложность заключения сделок. Поскольку объекты не перемещае-мы в пространстве, сделки с недвижимостью обладают особым видом риска и требуют использования специфических методов определения их стоимости – оценки. Недвижимость связана с целым рядом различных меняющихся ха-рактеристик, которые и определяют факторы, влияющие на стоимость не-движимости, и, соответственно, требующие их учета аналитиками и оценщи-ками недвижимости
В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в таблице 1.1.

Таблица 1.1 – Особенности рынка недвижимости
Признак Характеристика
Локализация абсолютная неподвижность – большая зависимость цены от ме-стоположения
Вид конкуренции – несовершенная, олигополия – небольшое число покупателей и продавцов – уникальность каждого объекта – контроль над цена-ми ограничен – вступление в рынок требует значительного капи-тала
Эластичность предло-жений – низкая, при росте спроса и цен, предложение мало увеличивает-ся
Степень открытости – сделки носят частный характер – публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособ-ность товара – во многом определяется окружающей внешней средой, влияни-ем соседства
– специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования – регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специаль-ного права
Оформление сделок юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Развитие рынка недвижимости зависит от следующих факторов:
1) от экономического роста или ожидания такого роста. Хотя на рынке недвижимости и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии экономического роста, такое случается достаточно редко;
2) от финансовых возможностей для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
3) от взаимосвязи между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.
В последние годы все большее внимание инвесторов привлекает рынок доходной недвижимости, так как по сравнению с рынком ценных бумаг он обладает высокой инвестиционной привлекательностью, поскольку в перио-ды спада производства и инфляционного роста цен обеспечивает получение более устойчивого потока доходов; относительно более высокую ставку до-ходности на собственный капитал и защиту от инфляции.
Необходимо отметить, что для получения стабильных, более высоких доходов от инвестиций в доходную недвижимость необходим тщательный анализ рынка недвижимости, поскольку его преимущества не реализуются автоматически. Более того, если нет тщательного анализа состояния и пер-спектив развития рынка недвижимости в конкретном регионе как основы для оценки рисков, характерных для недвижимости, вложения в недвижимость могут привести к банкротству даже в самый благоприятный период разви-тия.
Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям. Среди них можно отметить:
− колебания сезонной активности;
− изменения общей социально-экономической и региональной эконо-мической конъюнктуры;
− изменения в денежной политике правительства и политике коммерче-ских банков, определяющих доступность средств финансирования сделок купли-продажи недвижимости;
− изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимо-сти и в налоговом законодательстве.
Особенности концептуального подхода к анализу рынка доходной не-движимости заключаются в учете взаимосвязи и взаимодействия рынка до-ходной недвижимости и рынка капитала (таблица 1.2).

Таблица 1.2 – Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капи-тала
Общие черты Различия
рынок капитала рынок недвижимости
Цели инвестирования: −получение текущего дохода; −рост стоимости актива; −защита от налогов Объем предложения высокоэластичен Объем предложения в кратко-срочном периоде неэластичен
Риски делятся на управляемые (диверсифицируемые) и неуправ-ляемые (систематические) Ставка доходности подвержена значи-тельным колебаниям Ставка доходности относитель-но стабильная
Соотношение спроса и предложе-ния определяет цены активов.
Величина безрисковой ставки до-ходности является основой для определения требуемой ставки доходности.
Оба рынка находятся под значи-тельным влиянием макроэконо-мических изменений (валютные курсы, темпы инфляции, инфля-ционные ожидания, социально-экономическое развитие Ликвидность более высокая.
В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активов падает

Поток доходов не-устойчивый Ликвидность более низкая.

В период инфляции инвестици-онная привлекательность растет.

Поток доходов в виде арендной платы относительно устойчивый Более высокая ставка доходно-сти отражает необходимость возмещения основной суммы инвестиций

Состояние рынка недвижимости вообще и рынка доходной недвижимо-сти в частности определяются в значительной степени положением и перспек-тивами развития рынка капитала.
Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное со-держание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приоб-ретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в ос-новном за счет заемных средств.
Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:
− прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализа-ции при перепродаже;
− текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;
− дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место). Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обще-стве и др. Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особен-ности:
− долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
− невысокая ликвидность – продажа и покупка объекта занимают мно-го времени и средств;
− потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок; − необходимость доказательства прав на приобре-тенный объект путем государственной регистрации сделок;
− потребность в профессиональном управлении недвижимостью и зна-чительных затратах по ее обслуживанию;
− относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;
− многообразие источников инвестирования. Капитальные вложения в недвижимость – это инвестирование в реальные активы: освоение земельных участков, добычу полезных ископаемых, разработку лесных ресурсов, стро-ительство зданий и сооружений различного назначения. Они осуществляют-ся в предпринимательской форме – в виде прямых и портфельных инвести-ций. Прямые инвестиции означают вложения капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, со-оружения, водные и другие объекты. Портфельные инвестиции – это приоб-ретение акций, облигаций.
Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выхо-дить аренда, в других – залоговые обязательства, в третьих – объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

1.2 Субъекты рынка недвижимости в Республике Беларусь

В Республике Беларусь идут закономерные процессы рыночных пре-образований. Происходящие изменения в экономической жизни страны спо-собствуют появлению новых рынков и совершенствованию механизмов ре-гулирования экономики.
Для углубления рыночных отношений и создания информационного общества наиболее значимым является информационный ресурс.
В качестве базового актива любой страны выступает недвижимость, ко-торая, с одной стороны, представляет собой стратегический ресурс государ-ства, удовлетворяющий его фискальным интересам, а с другой — матери-альный ресурс предприятия, используемый для производства товаров и услуг, способствующий получению дохода. Двойственность недвижимости позволяет производить ее учет и оценку на двух уровнях: макроэкономиче-ском и микроэкономическом.
В Республике Беларусь реализован микроэкономический подход, обу-словленный учетом объектов недвижимости на предприятии и их самостоя-тельной оценкой в рамках проведения переоценки основных средств. При проведении переоценки могут применяться как индексный метод, так и ры-ночные. Стоимость объектов недвижимости, определенная предприятием, является источником информации для государства, реализующего свои фис-кальные функции, и одновременно для предприятия, решающего хозяй-ственные задачи. Информационный ресурс о количестве и стоимостных ха-рактеристиках объектов недвижимости сосредоточен на предприятиях. При этом аналогичные объекты могут иметь разную балансовую и налоговую стоимость, которая зависит от метода переоценки.
Помимо микроэкономического подхода в Республике Беларусь начал реализовываться и макроэкономический подход к учету и оценке объектов недвижимости. В соответствии с Законом Республики Беларусь «О государ-ственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» земля и объекты недвижимости в составе основных средств, а также объекты недвижимости физических лиц регистрируются в едином государственном регистре недвижимого имущества (ЕГРНИ). Регистрация в ЕГРНИ происхо-дит по заявительному принципу и обязательна при совершении сделок с объ-ектами недвижимости. Для обеспечения государством своих фискальных це-лей регистрация объектов недвижимости не требуется.
Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются государственные органы, юридические и физические лица Респуб-лики Беларусь и иностранных государств, вступающие в экономические свя-зи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуще-ством.
В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в четыре группы (рисунок 1.1):

Рисунок 1.1 – Субъектная структура рынка недвижимости

1. Продавцы – собственники недвижимых объектов (граждане, пред-приятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);
2. Покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое ис-пользование;
3. Обслуживающие инфраструктурные организации, обеспечивающие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране норма-ми:
3.1.Посредники (профессиональные участники);
3.2.Государственные органы, задающие правила игры на этом рынке и контролирующие их исполнение.
Основным мотивом деятельности на рынке недвижимости таких участ-ников, как покупатели и продавцы, является получение дохода, а органов государственной власти – осуществление общественно значимых программ и функций. Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различ-ных формах, в том числе:
– законодательное установление правил и ограничений;
– учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;
– распределение природных ресурсов, государственных зданий и со-оружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;
– контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);
– стимулирование приватизации и национализации предприятий и дру-гих объектов;
– инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строитель-ство жилья, дорог, энергетику) и др.
Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм соб-ственности, домохозяйства, ипотечные банки.
Покупатель (арендатор) – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государствен-ного управления, имеющий право на данную операцию по закону.
Продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое ли-цо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве про-давца может выступать государство в лице своих специализированных орга-нов управления собственностью.
Инвесторы – активные участники рынка недвижимости, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и вы-полнять различные функции.
Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недви-жимость на территории Республики Беларусь путем:
− долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъек-тами предпринимательства Республики Беларусь;
− приобретения предприятий;
− создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;
− приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений; − приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;
− приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;
− предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав. Функционирование рынка недвижимости обеспечивают также профессио-нальные посредники (профессиональные его участники), обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, ри-элторы, оценщики, юридические фирмы, страховые компании, дилеры, ма-клеры, уполномоченные лица.
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и пе-речнем видов деятельности коммерческих структур.
К институциональным участникам, представляющим интересы госу-дарства и действующим от его имени, относятся:
− органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
− организации, регулирующие градостроительное развитие, земле-устройство и землепользование, зонированием территорий, оформлением землеотвода;
− органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утвер-ждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
− органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строитель-ных проектов;
− органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы тех-нической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строи-тельством и эксплуатацией зданий и сооружений.
К неинституциональным участникам, относятся:
− предприниматели, юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом;
− инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;
− риелторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;
− девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объек-тов недвижимости, занимающиеся проектированием и строительством, про-дажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоя-тельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве под-рядчиков и соинвесторов);
− редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием терри-торий (вторичной застройкой);
− заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);
− управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, ко-ординацию и контроль реализации проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проек-та с функциональной и экономической точек зрения;
− управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управле-нием и технической эксплуатацией объектов недвижимости;
− финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием; аналитики, за-нимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информа-ции для принятия стратегических решений по его развитию; участники фон-дового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);
− маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;
− специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости; информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
− юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
− специалисты в области обучения и повышения квалификации персо-нала;
− другие специалисты – сотрудники и члены национальных и между-народных профессиональных объединений рынка недвижимости.
Некоммерческие организации имеют право также осуществлять пред-принимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.
В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место за-нимают некоммерческие профессиональные объединения – Белорусское об-щество оценщиков, ассоциации риелторов и другие организации, объединя-ющие большое количество различных агентств, банков и компаний, осу-ществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимо-сти, кредитование, страхование и юридические консультации во всех регио-нах Беларуси