ВВЕДЕНИЕ 3

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЛЕНД-ДЕВЕЛОПМЕНТА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ 5
1.1 Сущность и понятие ленд-девелопмента 5
1.2 Этапы реализации проекта ленд-девелопмента 9
2 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ 23
2.1 Нормативная база кадастровой оценки земель в Республике Беларусь 23
2.2 Порядок оценки земель населенных пунктов 31
3 РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА ЛЕНД-ДЕВЕЛОПМЕНТА НА ПРИМЕРЕ РАЙОНОВ ПОСТРАДАВШИХ В РЕЗУЛЬТАТЕ АВАРИИ НА ЧЕРНОБЫЛЬСКОЙ АЭС 40
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 46
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 49

ВВЕДЕНИЕ

Происходящие в Республике Беларусь процессы перехода к рыночной экономике возродили принципы частной собственности, распространяющие-ся в том числе на земельные участки.
Ленд-девелопмент – это принципиально новая концепция организации инвестиционного процесса. Сущность данной концепции состоит в системном воздействии на инвестиционный процесс, в рамках которого разработка, ор-ганизация финансирования и осуществление проектов по развитию стоимо-сти земельных участков осуществляется одним участником рынка професси-ональных услуг – так называемым девелопером или девелоперской компани-ей
Ленд-девелопмент имеет ряд преимуществ по сравнению с традицион-ными формами организации инвестиционной деятельности, в частности: пол-ная, в том числе финансовая ответственность девелопера за результаты инве-стиционной деятельности; создание устойчивых деловых связей на производ-ственном и управленческом уровне; улучшение финансовых результатов де-ятельности за счет снижения себестоимости проекта.
Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, ленд-девелопмент является составной частью общего процесса экономиче-ского развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой страны.
Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов ленд-девелопмента является не только способом умно-жения богатства собственника или источником для получения дохода деве-лопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения.
Целью исследования данной курсовой работы является анализ исполь-зования ленд-девелопмент в Республике Беларусь.
Объектом исследования является купля-продажа земельных участков в Республике Беларусь.
Для достижения поставленной цели были поставлены и решены следу-ющие задачи:
- рассмотрены и раскрыты теоретические основы ленд-девелопмента;
- проанализирован процесс развития кадастровой системы оценки не-движимости в Республике Беларусь;
- выявлены основные перспективы ленд-девелопмента на примере зе-мель пострадавших в результате аварии на Чернобыльской АЭС.
Курсовая работа выполнена на основании литературных источников. В области экономико-управленческих исследований по проблематике оценки недвижимости известны работы российских (П.Г. Грабового, А.Г. Грязно-вой, А.Н. Ларионова, С.Н. Максимова, Е.С. Озерова, Г.М. Стерника, Е.Н. Тарасевича, Н.Ю. Яськовой), а также белорусских (Т.В. Бордзова, Л.В. Гу-рьянова, В.А. Кухарчик, С.С. Рябова, С.А. Шаврова) и других ученых.
Важнейшими методами исследования при выполнении работы послужи-ли: метод логической абстракции, методы анализа и синтеза, а также стати-стико-экономические и социологические методы, сравнение.

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЛЕНД-ДЕВЕЛОПМЕНТА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

1.1 Сущность и понятие ленд-девелопмента

Определение земельного участка содержится в ст. 17 Кодекса Респуб-лики Беларусь о земле: это часть поверхности земли, имеющая установлен-ные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характе-ристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации [10].
В Республике Беларусь земельный участок и капитальное строение рас-сматриваются как самостоятельные вещи – объекты недвижимости. Однако в отечественном законодательстве последовательно проводится в жизнь прин-цип единства судьбы земельного участка и капитального строения (см. ст. 55, 93 Кодекса Республики Беларусь о земле). Это единство может быть реали-зовано, в частности, посредством внедрения в теорию, законодательство и практику понятия «недвижимый имущественный комплекс», в который вхо-дит прежде всего земельный участок (либо вещные права на него), а также капитальное строение (либо несколько капитальных строений), или, возмож-но, изолированное помещение (либо несколько изолированных помещений).
В настоящее время в отечественном законодательстве, как и на практи-ке, распространение получил лишь один из видов имущественного комплек-са – «предприятие как имущественный комплекс», которое признается не-движимым имуществом и регистрируется республиканской организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сде-лок с ним. В Республике Беларусь вопросы государственной регистрации зе-мельных участков урегулированы законодательством, и прежде всего Зако-ном от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого иму-щества, прав на него и сделок с ним». В этой связи некоторыми правоведами Республики Беларусь высказывается мысль о целесообразности параллель-ного существования в теории и практике недвижимости различных типов объектов недвижимости: земельных участков и капитальных строений, а так-же имущественных комплексов, состоящих из них.
Сущность ленд-девелопмента можно выразить как особый вид пред-принимательской деятельности с целью получения дохода в результате пре-образования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии земельных участков.
Ленд-девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, ока-зываемых с использованием земельных участков, с одной стороны, и налич-ными качественными и количественными характеристиками земельного участка — с другой.
Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, ленд-девелопмент является составной частью общего процесса экономиче-ского развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой страны.
Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов ленд-девелопмента является не только способом умно-жения богатства собственника или источником для получения дохода деве-лопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения. С учетом этого эффек-тивность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения:
 с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);
 с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность);
 с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);
 с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).
Коммерческая эффективность проектов ленд-девелопмента определяет-ся соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы до-ходности проекта.
Здесь же отметим основные аспекты народнохозяйственной, бюджетной и социальной эффективности ленд-девелопмента.
Экономическая эффективность ленд-девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие земельного участка на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение.
Условно позитивное влияние ленд-девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.
Территориальный аспект влияния ленд-девелопмента состоит в том, что развитие земельного участка ведет к качественному изменению не только са-мих земельных участков, но и других экономических факторов. Если при этом вариант развития земельного участка на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние ленд-девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способ-ствует повышению их ценности.
Рассматривая влияние ленд-девелопмента на окружение, довольно ча-сто говорят о влиянии на микроуровне, подчеркивая тем самым локальный характер этого влияния. Однако масштабы его (влияния) определяются мас-штабностью проектов. Большинство из них действительно оказывает влияние лишь на ближайшее окружение, но крупномасштабные проекты вполне мо-гут претендовать на региональное и даже национальное значение.
Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния ленд-девелопмента на экономическое развитие определяется высоким мультипли-цирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости.
Инвестиции в земельные участки ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: жилищно-коммунальном хозяйстве, произ-водстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране.
Бюджетная эффективность ленд-девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном.
Прямой бюджетный эффект проектов развития земельных участков находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов ленд-девелопмента. К такого ро-да доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.
Косвенный бюджетный эффект – это те доходы (или бюджетная эконо-мия), которые получает бюджет в процессе обслуживания земельного участ-ка: налоги с прибыли, земельный налог и пр., а также экономия в связи по-вышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.
Социальная эффективность ленд-девелопмента проявляется в улучше-нии среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни насе-ления под влиянием изменений в стоимости земельных участков.
Наряду с положительным влиянием проектов ленд-девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудоб-ствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и по-стоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.).
С учетом многообразия аспектов влияния ленд-девелопмента на соци-альные и экономические процессы общество объективно заинтересовано как в развитии процессов ленд-девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять процессы ленд-девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по раз-витию недвижимости.
Ленд-девелопмент позволяет решить целый спектр важных вопросов и задач:
 создание качественного проекта;
 получение нужных разрешений на его продажу от органов власти и общественных организаций;
 привлечение хороших инвестиций и кредитных средств;
 выбор подрядчиков и исполнительных организация;
 финансирование и осуществление контроля над производимыми работами;
 реализация готового объекта недвижимого имущества или сдача его в эксплуатацию.
Принято выделять два основных вида ленд-девелопмента: чистый ленд-девелопмент) и спекулятивный ленд-девелопмент.
Чистый ленд-девелопмент – это проект, где ленд-девелопер не является собственником либо правообладателем земельного участка, а является ком-мерческой структурой, которая за определенное вознаграждение осуществ-ляет подготовительные работы и не участвует в прибыли. Увеличение мас-штаба рынка недвижимости, рост качества и сложности реализуемых проек-тов ведет к развитию чистого ленд-девелопмента. Если раньше ленд-девелопер нередко выкупал земельный участок и затем самостоятельно реа-лизовывал проект, то сегодня собственник участка зачастую не желает рас-ставаться с активом в виде земельного участка и готов привлечь профессио-нальную компанию к работе. Выбор ленд-девелопера происходит, как пра-вило, посредством тендера. В такой проект ленд-девелопер обычно не вкла-дывает свои деньги.
Отличительные черты чистого ленд-девелопмента:
 ленд-девелопер является исполнителем;
 ленд-девелопер не берет на себя финансовых рисков;
 за свою работу получает фиксированный гонорар.
Спекулятивный ленд-девелопмент гораздо более сложен. Ленд-девелопер выступает как единоличный организатор проекта. По сути ленд-девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме это-го, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы.
Финансовая схема крупных ленд-девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств ленд-девелопера, привлеченных инвестиций и банковских кредитов.
Отличительные черты:
- ленд-девелопер выступает в роли инициатора проекта;
- принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.
В зависимости от того, какие принципы для ленд-девелопера являются первоочередными, ленд-девелопмент может быть доходноориентированным или стоимостноориентированным.
В зависимости от подхода к разделению процесса реализации проекта, различают ленд-девелопмент различных степеней стадийности:
1. Трехстадийный (развитие, контракт, выполнение).
2. Трехстадийный с подфазами (концепция проекта + подфазы, кон-трактная стадия, реализация проекта + подфазы).
3. Четырехстадийный (концепция девелопмента, планирование, выпол-нение, завершение проекта).
4. Четырехстадийный с вариацией фаз (предварительный этап, проект-но-конструкторские работы, строительство, пусконаладочные работы).
Ленд-девелопмент можно разделить на следующие стадии развития:
 Предпроектная подготовка.
 Анализ рынка недвижимости.
 Подбор объекта недвижимости.
 Формирование стратегии проекта.
 Инвестиционный анализ.
 Оформление исходно-разрешительной документации.
 Привлечение инвестиционных средств.
 Проектирование.
 Разработка финансовой схемы, организация финансирования.
 Формирование архитектурно-инженерной группы.
 Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.
 Руководство проектированием.
 Проведение тендера на строительные работы.
 Строительство.
 Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ).
 Контроль качества строительства и сметных расходов.
 Реализация.
 Маркетинг, реализация площадей.
 Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

1.2 Этапы реализации проекта ленд-девелопмента

С точки зрения девелоперской деятельности следует рассматривать ленд-девелопмент как управление проектом, при котором девелопер действует по заказу инвестора, выполняя функции по управлению проектом. Развитие проекта включает в себя три основные стадии.
1. Предпроектная стадия
На данном этапе в первую очередь осуществляется анализ рынка земельного участка. Исследование следует проводить с акцентом на район (регион) расположения проекта. По результатам анализа должны быть представлены рекомендации по выбору сегмента для проекта и по типу объекта в рамках сегмента, рекомендации по финансовой и маркетинговой стратегии. На этой стадии также необходим обзор на будущее. Как долго останутся неизменными существующие условия рынка и каковы тенденции их развития? Анализ рынка недвижимости следует закончить выработкой оптимального варианта проекта. После этого начинаются работы по целевому подбору конкретных проектов. Следующим этапом предпроектной стадии является формирование стратегии проекта и инвестиционный анализ. С позиции инвестора наиболее значимым является финансовый анализ, который позволяет оценить эффективность осуществляемых инвестиций.
Инвестиционный анализ включает в основном следующие элементы: разработку различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз, оценку стоимости консультантов, стоимости проектирования, стоимости строительства, отделки, оценку расходов на маркетинг, на получение различных разрешений и согласований со стороны органов надзора и контроля. Все вышеприведенные данные, а также другие аспекты отражаются в детально разработанном бизнес плане, включающем финансовый, юридический, организационный и временной анализ.
Еще одним результатом предпроектной стадии является полный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для начала проектирования и строительства. Результатом предпроектной подготовки является правовой акт городской администрации (разрешение на осуществление градостроительной деятельности), определяющий заказчика застройщика и условия проведения инвестиционно-строительной деятельности. Ключевое значение на предпроектной стадии имеет привлечение кредитных и инвестиционных ресурсов.
По результатам предпроектной стадии девелоперская компания должна помочь инвестору окончательно утвердить концепцию проекта. Уточняются юридические параметры проекта, составляется полное техническое задание владельцу, утверждается эскизное предложение.
2. Стадия проектирования
На этой стадии уже известны участники проекта, источники инвестиций и имеется проработанная финансовая схема, предусматривающая последовательную организацию финансирования.
Одной из важных составляющих стадии проектирования является формирование профессиональной архитектурно инженерной группы. Которая включает в себя: проведение тендера среди проектировщиков; проведение отбора консультантов, управляющих объектом, юристов; разработку пакета тендерной документации для строительства; предварительный подбор подрядчиков и проведение с ними переговоров.
В рамках данной стадии под контролем девелоперской компании должен находиться этап подготовки эскизного проекта или ТЭО (технико экономического обоснования). Так же в обязанности девелопера входит согласование в государственных инспектирующих органах и получение заключения госэкспертизы.
3. Стадия реализации
Финальная стадия ленд-девелопмента включает маркетинг на рынке реализуемых площадей. Если проект реализуется инвестором в коммерческих целях, то девелоперская компания предоставляет услуги по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду. Маркетинговая компания включает: разработку маркетинговой стратегии; разработку пакета рекламно-информационных материалов, проведение презентаций; разработку типового договора аренды или продажи; проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов.
Также на данной стадии в функции девелопера входит контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.
Начальная (предынвестиционная) фаза имеет принципиальное значение для потенциального инвестора. Как показывает практика, выгоднее потратить деньги на изучение вопроса «быть или не быть проекту» и при отрицательном ответе отказаться от идеи, чем начать дело, обреченное на провал. На данном этапе инвестор должен определить: инвестиционный замысел (идею) проекта; цели и задачи проекта; как в общих чертах выглядит проект; предварительно проанализировать осуществимость проекта; подготовить декларацию о намерениях. На этом этапе проводятся предварительные исследования, составляются обоснования инвестиций и ТЭО проекта.
При технической, экономической, экологической приемлемости проекта приступают к более детальной проработке, проводимой методами проектного анализа.
Разработка концепции проекта – начальный и самый важный этап ленд-девелоперской деятельности. На данном этапе оформляется сама идея проекта, и осуществляется его предварительный анализ.
Основными причинами появления проектов являются: неудовлетворенный спрос; избыточные ресурсы; инициатива предпринимателей; интересы кредиторов. На данном этапе девелопер осуществляет такую деятельность как: анализ рынка, целевой подбор идеи проекта, формирование стратегии и команды проекта; инвестиционный анализ.
На этапе разработки концепции необходимо также провести предварительную экспертизу осуществимости проекта и в результате составить декларацию о намерениях.
Информация, необходимая для разработки инвестиционного замысла, включает: объем намечаемых к инвестированию средств; намечаемые источники и условия финансирования; предпочтительные варианты размещения здания, сооружения; граничные технико-экономические характеристики и показатели предполагаемого объекта; особые условия инвестирования.
По результатам формирования инвестиционного замысла ленд-девелопер должен ответить на такие вопросы как: цель и объект инвестирования; место размещения; продукция объекта; срок окупаемости проекта; доходность проекта; назначение и основные характеристики объекта инвестирования; предполагаемые источники и схема финансирования. В процессе разработки идеи девелоперского проекта рекомендовано производить экспертную оценку осуществимости проекта для предварительного анализа осуществимости проекта.
Первой стадией данной методики является определение факторов, которые в значительной степени могут обеспечить успех проекта. Данными факторами могут являться: спрос на продукцию проекта; продолжительность проекта, в том числе его инвестиционной фазы; оценка уровня базовых, текущих и прогнозных цен на продукцию проекта; сложность проекта; исходно-разрешительная документация; инвестиционный климат в районе реализации проекта; соотношение затрат и результатов проекта.
На второй стадии факторы располагаются в порядке убывания приоритетности. Для этого определяется, какой из факторов в наибольшей степени повлияет на ход реализации проекта. Далее оценивается весомость (ранг) каждого из перечисленных факторов и проекты оцениваются по каждому из факторов оценки. На последней стадии методики получаем экспертную оценку влияния каждого фактора и интегральную экспертную оценку.
Данная методика может применяться как для предварительного отбора наиболее перспективных вариантов осуществления проекта, так и для предварительного определения осуществимости проекта. В первом случае для дальнейшего рассмотрения остаются альтернативы, получившие наивысшие результаты, а во втором – полученная интегральная экспертная оценка проекта сравнивается с определенным заранее «ограничением снизу». Если полученное экспертным путем значение выше установленного предела, проект признается осуществимым. Замысел инвестора реализуется в форме Декларации о намерениях (ходатайства). Разработка данного документа осуществляется с учетом данных и положений, содержащихся в федеральных, региональных и отраслевых программах развития региона. Материалы декларации являются основанием для получения решения местного органа власти о возможности реализации проекта. По результатам положительного рассмотрения органом исполнительной власти Ходатайства о намерениях заказчик принимает решение о разработке обоснований инвестиций в строительство зданий.
На первом этапе предынвестиционных исследований изучают прогнозы и направления развития страны (региона, города), которые включают отраслевые прогнозы, градостроительные прогнозы и программы, генеральные планы городов, прогнозы деловой активности иностранных и отечественных компаний в регионе, документы государственного регулирования инвестиционной деятельности в регионе осуществления проекта. Еще одна составляющая предынвестиционного исследования – маркетинговые исследования рынка продукции проекта.
После предварительного согласования Декларации о намерениях инвестор принимает решение о разработке обоснования инвестиций. Данный документ разрабатывается с учетом обязательных требований государственных органов, в объеме достаточном для принятия инвестором решения о целесообразности дальнейшего инвестирования. Примерный состав обоснования инвестиций: резюме проекта; общая характеристика отрасли и предприятия; исходные данные и условия, в том числе цели и задачи проекта, характеристика объектов и сооружений, окружение проекта, оценка воздействия на окружающую среду, текущее состояние проекта, кадры и социальное развитие; анализ рынка; управление проектом; оценка эффективности проекта; приложения. Материалы обоснований направляются в соответствующий орган исполнительной власти для оформления акта выбора земельного участка.
Для принятия решения об осуществлении проекта необходимо рассмотреть все его аспекты на протяжении всего проектного цикла.
Задачей технического анализа инвестиционного проекта является: определение технологий, наиболее подходящих с точки зрения целей проекта, анализ местных условий, в том числе доступности и стоимости сырья, энергии, рабочей силы, проверка наличия потенциальных возможностей планирования и осуществления проекта. Так же рассматриваются такие вопросы как масштаб проекта, емкость рынка для продукции проекта, график проекта. В процессе поэтапно проводимого технического анализа уточняются смета и бюджет проекта.
Задача коммерческого анализа – оценка проекта с точки зрения конечных потребителей продукции или услуг, предлагаемых проектом.
Решаемые при этом задачи в общем виде можно свести к следующим:
 маркетинг;
 источники и условия ресурсного обеспечения;
 условия сбыта.
Задачей экологического анализа инвестиционного проекта является установление потенциального ущерба окружающей среде, наносимого проектом как в инвестиционный, так и в постинвестиционный период, так же определение необходимых для смягчения данного эффекта.
Цель организационного анализа – оценка организационной, правовой, политической и административной обстановки, в рамках которой проект должен реализоваться и эксплуатироваться, а также выработка рекомендаций в сфере менеджмента, организационной структуры, планирования, финансовой деятельности, координации деятельности, общей политики.
Основными задачами организационного анализа являются: оценка сильных и слабых сторон участников проекта с точки зрения материально-технической базы, квалификации, структур; оценка возможного влияния законов, политики, инструкций на проект; разработка мер по устранению слабых сторон участников проекта, а также снижению отрицательного воздействия со стороны законов и политики государства.
Цель социального анализа – определение пригодности вариантов плана проекта для его пользователей. В рамках данного анализа сосредотачивают внимание на трех основных областях: социокультурные и демографические характеристики населения, затрагиваемого проектом; приемлемость проекта для местной культуры; стратегия обеспечения необходимых обязательств от групп населения и организаций, пользующихся результатами проекта.
Для оценки жизнеспособности проекта проводят его финансовый анализ и анализ эффективности: сравнивают варианты проекта с точки зрения их стоимости, сроков реализации и прибыльности. В результате данной оценки инвестор должен быть уверен, что на продукцию, являющуюся результатом проекта, в течение всего жизненного цикла будет стабильный спрос.
Экономический анализ изучает проект с позиции общества в целом, для которого цены покупки, например, сырья, и продажи продукции проекта не всегда могут служить приемлемой мерой затрат и выгод. Например, указанные цены могут содержать налоговую наценку или быть ниже мировых цен благодаря государственному регулированию.
Технико-экономическое обоснование (ТЭО) – анализы, расчеты, оценки экономической целесообразности, модернизации и реконструкции существующих объектов, осуществления предполагаемого проекта (в том числе строительства, сооружения предприятия), эффективности использования, срока окупаемости вложений. Технико-экономическое обоснование проекта включает в себя:
1. Общее резюме проекта;
2. Описание общей идеи технико-экономического обоснования (потребность в увеличении объемов деятельности, мощностей производства, смена технологии или схемы производства);
3. Обоснование деятельности (обоснование выбора технологии, приобретение оборудования, смена схемы производства, строительные решения);
4. Расчеты потребностей производства (в сырье, материалах, энергетических, трудовых и финансовых ресурсах);
5. Экономическое обоснование (расчеты финансовых показателей в результате деятельности в рамках проекта);
6. Выводы и предложения (дается общая оценка экономической целесообразности и перспектив внедрения проекта).
Технико-экономическое обоснование служит основой для составления бизнес-плана, бюджетным вариантом документа для принятия решения по финансированию внедрения оборудования, проекта и т.д.
Технико-экономическое обоснование:
 проведение масштабного маркетингового исследования;
 подготовка программы выпуска продукции;
 подготовка пояснительной записки;
 подготовка исходно-разрешительной документации;
 разработка технических решений, состоящих из: генерального плана, технологических решений (анализ состояния оборудования, расширение производства и т.д.);
 градостроительные архитектурно-планировочные решения;
 решения по инженерному обеспечению производства;
 мероприятия по охране окружающей среды и ГО;
 описание организации строительства;
 описание системы управления;
 сметно-финансовая документация:
После подготовки технико-экономическое обоснование отправляется на экспертизу. На основании технико-экономическое обоснование и его экспертизы принимается решение о вложении средств в инвестиционный проект.
В результате проведения всех исследований возникает необходимость некоего итогового – максимально компактного документа, который позволит предпринимателю не только принять решение, но и знать, что и когда предстоит сделать, чтобы оправдались ожидания относительно интенсивности проекта. Для этого составляется бизнес-план.
Бизнес-план – подробный, четко структурированный и тщательно подготовленный документ, описывающий цели и задачи, которые необходимо решить компании, способы достижения поставленных целей и технико-экономические показатели проекта в результате их достижения.
Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор (контракт), заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. Неотъемлемой частью договора (контракта) должно быть задание на проектирование. Разработка проектной документации осуществляется при наличии решения о предварительном согласовании места размещения объекта, на основе утвержденных обоснований инвестиций в строительство или иных предпроектных материалов, договора и задания на проектирование.
Проектная документация разрабатывается преимущественно на конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер). Для организации и проведения тендера на проектные работы создается временная комиссия – тендерный комитет. В состав тендерного комитета кроме представителя заказчика входят на договорных условиях эксперты по специальным вопросам. В обязанности тендерного комитета входят объявление тендера, организация подготовки и распространения среди участников тендера (соисполнителей) тендерной документации, организация и проведение тендера, рассмотрение предложений соискателей и их оценка.
Тендерная документация содержит коммерческую (финансовые условия и гарантии), организационную (порядок, форма и объем представления требования соискателя) и техническую часть (задание на проектирование и необходимые исходные данные, в том числе технико-экономические критерии и требования).
Финансирование деятельности тендерного комитета, подготовки тендерной документации осуществляется за счет средств инвестора (заказчика).
На каждом этапе работы над проектом производится стоимостная оценка крупных зарубежных проектах составляется по меньшей мере 4 вида смет с возрастающей степенью точности:
 предварительная (на стадии исследования инвестиционных возможностей), имеющая целью оценить жизнеспособность проекта. Допустимая погрешность оценки составляет 25-40%;
 первичная, или факторная (на стадии разработки ТЭО), имеющая целью сравнить планируемые затраты с бюджетными ограничениями. Допустимая погрешность оценки составляет 15-25%;
 приближенная (на начальной стадии рабочего проектирования), предназначенная для подготовки плана финансирования проекта. Допустимая точность оценки составляет 10-15%;
 окончательная (в середине цикла разработки рабочего проекта), предназначенная для подготовки и проведения торгов. Допустимая погрешность оценки составляет 5-6%.
Торги или тендеры являются одной из основных форм закупки ресурсов, услуг и исполнителей, необходимых для обеспечения разработки и реализации проекта. Основной их смысл заключается в выборе на конкурсной основе предложений, наиболее выгодных для организаторов торгов, руководителей проекта. Регламент проведения торгов регулируется Положением о подрядных торгах в Республике Беларусь.
Подрядные торги – это способ закупки товаров, размещения заказов и выдачи подрядов, при котором выбор подрядчика (поставщика) производится на конкурсной основе.
Объект торгов – производственный или непроизводственный объект, к которому относится предмет торгов. Предмет торгов – конкретные виды работ и услуг, по которым проводятся торги.
В качестве предмета торгов могут выступать подряды на:
 строительство, реконструкцию и капитальный ремонт предприятий, зданий, сооружений производственного назначения и непроизводственного назначения, в том числе на условиях «под ключ»;
 выполнение комплексов строительных и монтажных работ и их отдельных видов;
 выполнение комплексов пуско-наладочных работ, инженерно-изыскательские работы;
 разработку технико-экономических обоснований (ТЭО);
 проектирование;
 управление проектом;
 поставку материально-технических ресурсов для проекта;
 поставку комплектного технологического оборудования, в том числе на условиях «под ключ»;
 прочие поставки и услуги, в том числе услуги консультантов.
Участник торгов – лицо, имеющее право принимать участие в торгах, в их подготовке, проведении и утверждении результатов торгов.
Основными участниками торгов являются:
 заказчик – лицо, для которого строится, реконструируется или оснащается объект торгов;
 организатор торгов – лицо, которому заказчик поручил проведение торгов;
 тендерный комитет – постоянный или временный орган, созданный заказчиком пли организатором для организации и проведения торгов;
 претендент – организация, фирма, консорциум (отечественный или международный), под чьим именем подана заявка;
 оферент – претендент, приславший тендерное предложение (оферту), подкрепленное банковской гарантией и содержащее его согласие участвовать в торгах на условиях, изложенных в тендерной документации.
В отдельных процедурах торгов также могут принимать участие инженерно-консультационные фирмы, кредитно-финансовые учреждения, межведомственная комиссия по подрядным торгам, и другие организации.
Тендерная документация – комплект документов, содержащий исходную информацию о технологических, коммерческих, организационных и иных характеристиках объекта и предмета торгов, а также об условиях и процедуре торгов.
Принятие решения о назначении и времени проведения подрядных торгов осуществляется заказчиком путем издания официального распорядительного документа: приказа, постановления, распоряжения и т.д.
В этом документе заказчик определяет подразделение своей организации, которому поручается выполнение функций организатора торгов, и назначает лицо, ответственное за эту работу.
В качестве организатора торгов может выступать также любая специализированная фирма, имеющая лицензию на данный вид деятельности.
В подобном случае заказчик заключает с ней договор, в котором определяются нрава и обязанности договаривающихся сторон и условия выполнения ими предмета договора.
С целью подготовки и проведения торгов заказчик (или организатор торгов) формирует тендерный комитет, привлекая собственных специалистов, представителей научно-исследовательских, проектных, инженерно-консультационных и других организаций, отдельных консультантов и экспертов на основании заключенных с ними договоров в соответствии с действующим законодательством.
Организатор торгов или по его поручению тендерный комитет подготавливает и публикует объявление о торгах. Объявление о торгах должно быть произведено за 2-6 месяцев до срока представления оферт.
Тендерный комитет определяет конкретный состав, порядок и другие условия подготовки тендерной документации в соответствии с поручением заказчика или организатора торгов. Тендерная документация распространяется за определенную комитетом плату, при этом валюту платежа устанавливает тендерный комитет. Тендерная документация включает, как правило, следующие основные разделы:
 приглашение для участия в торгах;
 общие сведения об объеме и предмете торгов;
 техническую часть (проектную документацию) и коммерческую часть тендерной документации;
 инструкции оферентам;
 форму заявки претендента на участие в торгах;
 условия и порядок проведения торгов;
 проект договора.
Конкретный состав, порядок и формы представления информации, а также другие условия подготовки тендерной документации могут уточняться тендерным комитетом в соответствии с поручением заказчика или организатора торгов.
Для участия в торгах претендент должен представить в тендерный комитет следующие документы:
 заявку на участие в подрядных торгах;
 временное поручительство в форме гарантии банка;
 копию платежного документа, подтверждающего внесение первого задатка;
 справку о заключенных договорах за последние 12 месяцев с указанием основных условий договоров, с перечнем субподрядчиков, иностранных партнеров, если они имеются;
 оферту, разработанную в соответствии с требованиями и условиями, определенными в тендерной документации
Датой открытия торгов является:
 для открытых торгов – дата официальной публикации объявления в средствах массовой информации;
 для закрытых торгов – дата рассылки официальных приглашений участникам торгов по почте, телефаксу и т.д.
Тендерный комитет выбирает победителем торгов оферента, предложение которого наиболее полно отвечает всем требованиям, содержащимся в тендерной документации.
Результаты торгов тендерный комитет в форме протокола представляет организатору торгов для утверждения в трехдневный срок после принятия соответствующего решения. Организатор торгов в недельный срок рассматривает представленные документы и принимает решение об утверждении результатов торгов.
Последним этапом проведения торгов является подписание договора (контракта) с организацией, выигравшей торги. Условия договоров, заключаемых по результатам торгов, практически мало или совсем не отличаются от условий обычных договоров.

Заказчик вправе привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую организацию), авторов проекта, специализированные фирмы, страховые общества и других юридических и физических лиц, создавая в необходимых случаях приемочные (рабочие) комиссии.
Предъявляя к приемке объект (очередь, пусковой комплекс, здание, сооружение), исполнитель должен предоставить рабочей комиссии либо заказчику/девелоперу установленный комплект документации.
Заказчик производит приемку объекта на основе результатов проведенных им проверок, контрольных испытаний и измерений, документов исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов надзора. Порядок проведения работ по приемке объекта, стадии приемки, объем контроля и методы испытаний принимаются в соответствии с требованиями стандартов, норм и правил, а также указаниями проектной или технологической документации.
Объекты могут быть приняты в целом (в том числе «под ключ») или по мере завершения отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий и сооружений в объеме, предусмотренном в договоре подряда на строительство.
Приемка законченного строительством объекта оформляется актом, к которому, помимо документации, представляемой исполнителем, прилагается определенный перечень документов.
Факт ввода в действие принятого объекта регистрируется заказчиком в местных органах исполнительной власти в порядке, установленном этими органами.
Приемка заказчиком от исполнителя работ не дает права на ввод в действие без согласования его с органами Госархстройнадзора и другими органами надзора, которым этот объект подконтролен, а также без разрешений на эксплуатацию объекта и оборудования тех органов, в положениях о которых предусмотрена выдача таких разрешений.
После приемки объекта и получения всех разрешений происходит закрытие контракта.
Основными этапами закрытия контракта являются:
 проверка финансовой отчетности;
 паспортизация;
 выявление невыполненных обязательств;
 завершение невыполненных обязательств;
 окончательные расчеты.
Проверка финансовой отчетности предполагает проверку финансовой отчетности заказчика и подрядчика.
Проверка финансовой отчетности заказчика включает:
 проверку полноты выписки фактуры на весь объем завершенных работ;
 согласование полученных платежей с представленными счетами фактурами;
 проверку наличия документации по изменениям;
 контроль суммы удержаний, произведенных заказчиком.
Проверка финансовой отчетности исполнителя включает:
 проверку платежей поставщикам и субподрядчикам;
 соответствие суммы заказов закупкам по накладным поставщиков;
 поиск просроченных платежей поставщику;
 подтверждение соответствующих удержаний.
Результаты такой проверки позволяют получить данные для подготовки окончательных финансовых отчетов по проекту.
Паспортизация представляет собой один из важных элементов организации закрытия контракта и заключается в регистрации заказчиком ранее предоставленной ему документации. В качестве последней может выступать: документация, характеризующая технические условия используемого сырья и материалов, сертификаты и т.д. При правильном управлении инвестиционным процессом вопросы паспортизации решаются своевременно, а не только на этапе закрытия контракта.
Невыполненные обязательства должны быть завершены полностью на этапе закрытия контракта, однако их выявление должно осуществляться постоянно в течение всего времени выполнения контракта.
В результате проверки устанавливаются:
 объемы работ, не требующих дополнительных усилий и готовых к закрытию;
 объемы работ, требующих завершения для выполнения договорных обязательств.
Если работа своевременно не выполнена, то должен рассматриваться вопрос об изменении контракта, Переговоры с целью изменения условий контракта проводятся до его закрытия и окончательных платежей. Все изменения в контракте утверждаются заказчиком, и до его утверждения никакие дополнительные работы не выполняются. Информацию о выполнении всех работ, но контрактам руководитель проекта передает комиссии, принимающей объект.
При окончательных расчетах учитывается экономия или перерасход денежных средств на проект. Если в процессе строительства подрядчик сократил издержки производства по каким-либо работам по сравнению с контрактной ценой, он получает вознаграждение.
При завершении проекта осуществляется подготовка итогового отчета, в котором описаны все проблемы строительства, пуско-наладки и организации эксплуатации. Этот отчет отражает опыт реализации проекта и используется для последующих проектов. Анализ и оценка результатов деятельности по реализации проекта, как правило, осуществляются специализированной внешней консалтинговой фирмой (для обеспечения объективности оценки) совместно с компанией – инициатором проекта.
Результаты, полученные в ходе подведения итогов деятельности по реализации проекта, позволяют расширить базу данных по проекту, а также выявить все ошибки и недостатки, которые необходимо учитывать при реализации аналогичных проектов.
Объемы информации о ходе реализации проекта, которые необходимо собирать, обрабатывать и анализировать, чрезвычайно велики. В настоящее время существуют различные автоматизированные системы, которые включают базы данных по различным показателям, аспектам осуществления проекта.
Одним из вариантов завершения проекта является выход из него, который предполагает отказ от дальнейшей реализации проекта по тем или иным причинам.
Для выхода из проекта необходимо проанализировать причины снижения эффективности реализации проекта, в том числе по показателям продолжительности строительства, роста цен на основные строительные материалы, повышения стоимости выполнения строительно-монтажных работ, роста расходов на оплату труда, повышения роста конкуренции в отрасли и спада экономической активности в отрасли, в которой реализуется инвестиционный проект; возрастания объемов заемных инвестиционных ресурсов, повышения ставки процента за кредит в связи с изменением конъюнктуры рынка, недостаточно обоснованного выбора подрядчиков для реализации проекта, ужесточения системы налогообложения и пр.
Эффективными формами выхода из проекта являются:
 Отказ от реализации проекта до начала строительно-монтажных работ;
 продажа частично реализованного проекта в форме объекта незавершенного строительства;
 продажа объекта на стадии его эксплуатации;
 привлечение на любой стадии реализации проекта дополнительного паевого постороннего капитала с минимизацией своего паевого участия;
 раздельная продажа основных видов активов реализуемого проекта.

ГЛАВА 2 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

2.1 Нормативная база кадастровой оценки земель в Республике Беларусь

Земельный фонд по экономическому назначению делится на семь кате-горий земель.
- земли сельскохозяйственного назначения. Имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются: для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья); для личного подсобного хозяйства; для коллектив-ного садоводства и огородничества; для подсобных сельскохозяйственных производств; для опытных и научных станций.
- земли городов и населенных пунктов.
- земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информати-ки и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
- земли особо охраняемых территорий.
- земли лесного фонда.
- земли водного фонда
- земли запаса.
Порядок предоставления и изъятия земельных участков в Республике Беларусь установлен Кодексом Республики Беларусь о земле, а также Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 года № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».
Земельные участки в Республике Беларусь предоставляются:
1) гражданам – на праве временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности или аренды;
2) индивидуальным предпринимателям – на праве аренды;
3) юридическим лицам Республики Беларусь – на праве постоянного или временного пользования, частной собственности или аренды, юридиче-ским лицам, не являющимся резидентами Республики Беларусь, – на праве аренды.
Изъятие и предоставление земельных участков, как правило, осуществ-ляется:
1) сельскими, поселковыми исполнительными комитетами – из земель в границах сельских населенных пунктов, поселков городского типа гражда-нам для строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокирован-ного жилого дома, для строительства (установки) временных индивидуаль-ных гаражей (отдельным категориям граждан Республики Беларусь в соот-ветствии с законодательством), ведения личного подсобного хозяйства, ого-родничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных;
2) районными исполнительными комитетами – из земель в границах районов для обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), не-завершенных законсервированных капитальных строений, для строительства и (или) обслуживания объектов придорожного сервиса и транспортной и ин-женерной инфраструктуры к ним, для целей, связанных с ведением лесного, сельского, подсобного сельского хозяйства, традиционных народных про-мыслов (ремесел), коллективного садоводства, дачного строительства, добы-чи торфа, из земель в границах городов, являющихся административными центрами районов, сельских населенных пунктов, поселков городского типа, дачных кооперативов, садоводческих товариществ, за исключением земель, решение по которым принимается Минским городским, городскими (горо-дов областного, районного подчинения), сельскими, поселковыми исполни-тельными комитетами, а также из земель запаса;
3) Минским городским исполнительным комитетом и городскими (го-родов областного, районного подчинения) исполнительными комитетами – соответственно из земель в границах г. Минска и городов областного, рай-онного подчинения;
4) областными исполнительными комитетами – из земель в границах области, за исключением земель, решение по которым принимается Минским городским, городскими (городов областного, районного подчинения), рай-онными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами;
5) администрациями свободных экономических зон – резидентам соот-ветствующих свободных экономических зон, специальных туристско-рекреационных парков, органом управления которых является администра-ция свободной экономической зоны, в границах данных зон, парков (если это право делегировано соответствующими областными, Минским городским, городскими (городов областного, районного подчинения) и районными ис-полнительными комитетами).
Для изъятия и предоставления земельного участка требуются: 1) пред-варительное согласование места размещения земельного участка для строи-тельства объекта (за исключением случаев, предусмотренных законодатель-ством);
2) разработка проекта отвода земельного участка и принятие на его ос-нове решения об изъятии и предоставлении данного участка;
3) установление границ предоставленного земельного участка на мест-ности, государственная регистрация создания земельного участка и возник-новения права на него.
В предоставлении земельного участка может быть отказано в следую-щих случаях:
1) испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен за-явителю на определенном вещном праве и (или) для определенной цели со-гласно законодательным актам;
2) заявителем не представлены предусмотренные законодательством документы, необходимые для принятия решения о предоставлении земельно-го участка, либо представленные заявителем документы содержат недосто-верные сведения;
3) испрашиваемый земельный участок согласно утвержденной в уста-новленном порядке градостроительной документации предусмотрен для иного по сравнению с заявленным целевым использованием;
4) использование земельного участка в заявленных целях не отвечает требованиям по соблюдению установленного в соответствии с законодатель-ством режима ведения хозяйственной деятельности в границах водоохран-ных зон и прибрежных полос водных объектов, лесов с особым режимом ле-сопользования и особо охраняемых природных территорий;
5) предоставление испрашиваемого земельного участка предусмотрено только по результатам аукциона (уполномоченным исполнительным комите-том объявлено о проведении соответствующего аукциона, либо земельный участок включен в соответствующие списки, либо принято решение о фор-мировании земельного участка для проведения аукциона), за исключением случаев предоставления земельного участка взамен земельного участка, в отношении которого принято решение о предстоящем изъятии для государ-ственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого иму-щества;
6) испрашиваемый земельный участок уже предоставлен другому лицу, и законные основания для его изъятия отсутствуют;
7) размеры испрашиваемого земельного участка превышают допусти-мые максимальные размеры, установленные законодательными актами, либо согласно градостроительной документации отсутствует возможность предо-ставления земельного участка в размере, испрашиваемом заявителем, и не получено согласие от него на предоставление земельного участка в меньшем размере;
8) срок, на который земельный участок испрашивается, превышает максимальный срок, установленный законодательными актами;
9) утвержден акт выбора места размещения данного земельного участ-ка другому лицу;
10) в отношении указанного земельного участка заинтересованное лицо в установленный законодательством срок не обратилось за государственной регистрацией этого земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него;
11) в отношении указанного земельного участка заинтересованное лицо в установленный законодательством срок не приступило к занятию земель-ного участка;
12) по испрашиваемому земельному участку имеет место неразрешен-ный земельный спор;
13) заявитель не произвел рекультивацию нарушенных земель, не вы-полнил другие предусмотренные законодательством мероприятия по охране земель на ранее предоставленном ему земельном участке;
14) Президентом Республики Беларусь не согласовано место размеще-ния земельного участка, изымаемого из сельскохозяйственных земель сель-скохозяйственного назначения, лесных земель лесного фонда (лесов первой группы) для целей, не связанных с назначением этих земель;
15) в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
В Беларуси разработан Единый государственный реестр администра-тивно-территориальных (АТЕ) и территориальных единиц (ТЕ).
Единый государственный реестр административно-территориальных и территориальных единиц Республики Беларусь является составной частью Государственного земельного кадастра и содержит данные о наименовании, размерах и границах административно-территориальных и территориаль-ных единиц, их центров.
Объектами учета и регистрации Реестра АТЕ и ТЕ являются две терри-ториальные единицы. Административно-территориальные единицы пред-ставлены: столицей Республики Беларусь, областями, районами, сельсовета-ми, а также городами и поселками городского типа, в которых созданы местные Советы депутатов, исполнительные и распорядительные органы, имеющие наименование, границы и административный центр.
Территориальные единицы – это населенные пункты, в которых не со-зданы местные Советы депутатов, исполнительные и распорядительные ор-ганы, а также территории специального режима использования (заповедни-ки, национальные парки, заказники, территории исторических памятников и памятников природы), имеющие наименование и границы. По каждой адми-нистративно-территориальной или территориальной единице Реестр АТЕ и ТЕ включает в себя следующие сведения: о наименовании; о наименовании административного центра; о категории (подчинении) административно-территориальной или территориальной единицы; о границе, ее типе и про-тяженности; о площади; о коде административно-территориальной или тер-риториальной единицы в соответствии с общегосударственным классифика-тором Республики Беларусь «Система обозначения объектов административ-но-территориального деления и населенных пунктов» (код СОАТО); о рек-визитах документов, являющихся основанием регистрации или аннулирова-ния регистрационной записи; о дате регистрации.
В базе данных Реестра АТЕ и ТЕ хранится информация об ограниче-ниях прав пользования в территориальных единицах с особым режимом ис-пользования земель, которые создаются на основе следующих Законов Рес-публики Беларусь: «Об административно-территориальном делении и по-рядке решения вопросов административно-территориального устройства Республики Беларусь», «Об особо охраняемых природных территориях и объектах», «О питьевом водоснабжении», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «Об охране историко-культурного наследия», «О правовом режиме территорий, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС», «Об охране окружающей среды». Например, база данных Реестра АТЕ и ТЕ содержит сведения о границах природоохранных объектов (запо-ведниках, национальных парках, заказниках, памятниках природы).
Физическая модель Реестра АТЕиТЕ основывается на ГИС-технологии и представляет собой цифровую карту, которая включает цифровую топо-графическую основу и административно-территориальные и территориаль-ные единицы. Цифровая топографическая основа включает слои: автомо-бильные дороги; железные дороги; гидрографию. Соответственно админи-стративно-территориальные и территориальные единицы структурируются на слои: государственная граница Республики Беларусь; границы областей; границы районов; границы сельсоветов; границы городов и поселков город-ского типа; границы сельских населенных пунктов; границы территорий спе-циального режима использования.
Базовыми источниками информации цифровой карты Реестра АТЕ и ТЕ являются: землеустроительные дела, цифровые карты республики мас-штаба 1:100 000 и 1:200 000. Для подписей и обозначения объектов АТЕ и ТЕ на цифровой карте используют коды СОАТО, т. е. коды специального общегосударственного классификатора Республики Беларусь «Система обо-значений объектов административно-территориального деления и населен-ных пунктов» (– классификатор СОАТО).
Обновление цифровой карты реестра осуществляется путем внесения границ новых АТЕ и ТЕ, удаления границ ликвидированных АТЕ и ТЕ, ре-дактирования границ административно-территориальных и территориаль-ных единиц на основании землеустроительных дел. В цифровую карту ре-естра дополнительно могут вноситься сведения, необходимые для ведения Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ), оформления прав на него и сделок с ним (границы водоохранных зон, гра-ницы земельных участков садоводческих товариществ и другие сведения).
Регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра содержит сведения о стоимостях земельных участков, полученные при проведении их оценки [18]. Регистр стоимости ведется отделом оценки земель и мониторинга рынка недвижимости ГУП «Национальное кадастро-вое агентство» при Государственном комитете по имуществу Республики Бе-ларусь.
Нормативная база регистра стоимости основана на ведомственных ин-струкциях:
- Инструкция о порядке ведения Регистра стоимости земельных участ-ков государственного земельного кадастра, утвержденная постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь.
- Инструкция по кадастровой оценке земель населенных пунктов Рес-публики Беларусь, утвержденная постановлением Государственного комите-та по имуществу Республики Беларусь
- Инструкция по кадастровой оценке земель садоводческих товари-ществ и дачного строительства Республики Беларусь, утвержденная поста-новлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь.
- О проведении оценки земель населенных пунктов. Постановление Совмина Республики Беларусь.
- Порядок организации работы с гражданами в Государственном коми-тете по имуществу Республики Беларусь и подчиненных ему организациях по выдаче справок либо иных документов, содержащих подтверждение фак-тов, имеющих юридическое значение, утвержденный постановлением Совми-на Республики Беларусь.
Получаемые сведения из Регистра стоимости могут включать данные о базовых стоимостях земель населенных пунктов Республики Беларусь; об оценочных зонах населенных пунктов и кадастровых стоимостях земель этих оценочных зон; о кадастровых стоимостях земельных участков населенных пунктов, зарегистрированных в Едином государственном регистре недвижи-мого имущества на дату кадастровой оценки; о стоимостях отдельных участ-ков по результатам их оценки.
В Регистре стоимости также хранится информация градостроительно-го, экологического, социально-культурного назначения относительно адми-нистративно-территориальных или территориальных единиц Республики Бе-ларусь, использованная при кадастровой оценке. Это – схемы функциональ-ного зонирования территории населенного пункта, временнoй транспортной доступности центра населенного пункта, обеспеченности инженерной инфра-структурой (водо-, газо-, теплоснабжение и др.), территориально-планировочных условий, природных и рекреационных особенностей земель населенных пунктов в электронном виде (полный перечень составляет более 30 тематических слоев исходной информации для каждого населенного пунк-та).
Реестр цен на земельные участки государственного земельного кадаст-ра ведется на основании ст. 143 Кодекса Республики Беларусь о земле и со-держит сведения о ценах на земельные участки и на объекты недвижимости, находящиеся на этих участках, зафиксированных на момент совершения сде-лок с этими участками. Реестр цен введется отделом оценки земель и монито-ринга рынка недвижимости ГУП «Национальное кадастровое агентство».
Нормативная база Реестра цен на недвижимость основывается на сле-дующих документах:
- Инструкция о порядке формирования Реестра цен на земельные участки Государственного земельного кадастра и выдаче информации из не-го, утвержденная постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь;
- Единая классификация назначения объектов недвижимого имущества, утвержденная постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь;
- Указ Президента Республики Беларусь «Об утверждении перечня ад-министративных процедур, выполняемых государственными органами и иными государственными организациями по обращениям граждан за выда-чей справок или других документов».
Содержание Реестра цен формируют три электронные базы данных со-ответственно для земельного участка, капитального строения и изолирован-ного помещения.
Относительно земельного участка в содержании Реестра цен указыва-ются следующие показатели: кадастровый номер; адрес; целевое назначение; площадь; цена земельного участка и (или) всего недвижимого имущества; размер арендной платы за земельный участок и (или) за все недвижимое имущество; порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок и (или) за все недвижимое имущество; срок аренды земельного участка и (или) всего недвижимого имущества; правовой статус земельного участка; дата заключения договора, являющегося основанием перехода прав на земельный участок.
Порядок оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь установлен Инструкцией по кадастровой оценке. Объектами кадастровой оценки являются земли оценочных зон и земельные участки, зарегистриро-ванные в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Результатом кадастровой оценки являются кадастро-вые стоимости объектов оценки. Земли населенного пункта оцениваются от-дельно по каждому из пяти видов их функционального использования: жилая многоквартирная зона; жилая усадебная зона; производственная зона; обще-ственно-деловая зона; рекреационная зона.
Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на не-го и сделок с ним (далее – ЕГРНИ) – систематизированный свод сведений и документов в отношении зарегистрированных объектов недвижимого иму-щества, находящихся на территории Республики Беларусь (ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сде-лок с ним). ЕГРНИ ведется Республиканской организацией по государствен-ной регистрации Беларусь (ст. 13 Закона о государственной регистрации не-движимого имущества, прав на него и сделок с ним). Информацию в ЕГРНИ вносят исключительно регистраторы организаций по государственной реги-страции, аттестованные и внесенные в реестр регистраторов.
ЕГРНИ содержит сведения о недвижимом имуществе (земельных участках, зданиях, сооружениях, изолированных помещениях, незавершен-ных, законсервированных капитальных строениях), сведения о правах и об ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущество, сведения о сделках с недвижимым имуществом, сведения о правообладателях.
Каждая запись в ЕГРНИ имеет свои последствия: недвижимое имуще-ство считается созданным, измененным, прекратившим существование. Сдел-ка с недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации в ЕГРНИ, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь. Права, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество возника-ют, переходят с момента государственной регистрации в ЕГРНИ.
Выдача информации из ЕГРНИ осуществляется в различных формах, в том числе в форме земельно-кадастрового плана земельного участка и др. Выписки и планы выдаются территориальными организациями по государ-ственной регистрации по месту расположения недвижимого имущества. Ин-формация или мотивированный отказ в выдаче информации предоставляется в течение 3 дней с момента поступления письменного запроса и внесения пла-ты
Организации по государственной регистрации обязаны предоставлять любому лицу необходимую информацию о существующих в момент выдачи информации правах и ограничениях (обременениях) прав на конкретный объект недвижимого имущества. Уклониться от выдачи информации, если внесена плата за предоставление информации и предоставлены документы, содержащие идентификационные сведения, невозможно. Отказ в выдаче ин-формации, а также уклонение от предоставления информации могут быть обжалованы в суде. Организации по государственной регистрации обязаны по запросу правообладателя предоставлять информацию о лицах и органах, получивших сведения о недвижимом имуществе, на которое он имеет права.

2.2 Порядок оценки земель населенных пунктов

Кадастровая стоимость определяется в белорусских рублях на дату оценки. По желанию заказчика оценки кадастровая стоимость может опреде-ляться в иностранной валюте с пересчетом в белорусские рубли по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату оценки. Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится по состоянию на 1 января го-да ее проведения. Последующая кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится не позднее чем через пять лет, если иное не установлено законодательством.
Кадастровая стоимость земельного участка, зарегистрированного по-сле проведения кадастровой оценки, рассчитывается с использованием утвержденных в установленном порядке кадастровых стоимостей земель оценочных зон. Коэффициенты, а также перечень факторов оценки могут уточняться по результатам мониторинга цен на земельном рынке и согласо-вываются Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.
Результаты кадастровой оценки утверждаются местными исполнитель-ными комитетами.
Перед заключением договора на оценку оценщик совместно с заказчи-ком оценки составляет задание на оценку, которое является неотъемлемым приложением к договору и отчету о кадастровой оценке. В задании на оцен-ку должны быть указаны цель оценки, вид определяемой стоимости, дата оценки, описание состава объектов оценки и другие сведения по усмотрению заказчика оценки и оценщика.
При проведении кадастровой оценки земель населенных пунктов осу-ществляется сбор рыночной и другой информации, необходимой для ее про-ведения. Основным источником информации об оцениваемых земельных участках являются сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. При необходимости дополнительную информацию собирают из Государственного градостроительного кадастра или градостроительной до-кументации и других источников.
Предпосылки и ограничения, влияющие на определяемую стоимость объектов оценки, формулируются оценщиком в зависимости от условий до-говора на оценку, исходной информации о недвижимости, данных рынка не-движимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимо-сти и других факторов. Принятые предпосылки и ограничения должны быть отражены в отчете о кадастровой оценке земель населенных пунктов. При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж (цены предложений) объектов недвижимости, тенденции изменения цен, спроса и предложения на недвижимое имущество, условия продажи, условия финансирования, время, в течение которого они находились в форме публичного предложения на рынке до их продажи, рыночные арендные ставки, условия заключения до-говоров аренды и другие показатели.
Объем исследований определяется оценщиком в зависимости от осо-бенностей земельных участков в составе земель населенного пункта и ис-пользуемых методов расчета стоимости.
Анализ рынка недвижимости производится по следующим сегментам рынка: жилая недвижимость (с разделением на многоквартирную и усадеб-ную), промышленная и коммунально-складская недвижимость, общественно-деловая (коммерческая) недвижимость. В каждом сегменте анализируется информация как по застроенным, так и незастроенным земельным участкам. При необходимости для анализа могут быть выделены дополнительные сег-менты.
Выбор применяемого метода (методов) оценки и расчета кадастровой стоимости зависит от наличия рыночной информации. При наличии доста-точного количества рыночной информации, позволяющей определить ка-дастровую стоимость земельных участков, применяется один или несколько методов оценки: затратный, доходный, сравнительный.
В случае недостаточного количества рыночной информации метод ка-дастровой оценки может применяться совместно с одним или несколькими методами оценки: затратным, доходным, сравнительным.
В случае отсутствия рыночной информации применяется только метод кадастровой оценки. Выбор методов оценки, оценочное зонирование и рас-чет кадастровой стоимости выбранными методами производится отдельно по каждому виду использования земель. Для кадастровой оценки земель одного населенного пункта допускается использование различных методов оценки для каждого вида использования земель.
В процессе кадастровой оценки проводится оценочное зонирование зе-мель населенного пункта, предусматривающее разделение земель населенно-го пункта на оценочные зоны. Оценочная зона – часть земель населенного пункта, близких по значению кадастровой стоимости единицы площади зе-мельных участков.
Оценочное зонирование зависит от выбранных методов оценки и мето-дов расчета кадастровой стоимости. Если рынок недвижимости в населенном пункте развит слабо и используется метод кадастровой оценки или комбини-рованный метод, оценочное зонирование производится на основании влия-ния факторов оценки. При использовании рыночного метода оценки оценоч-ное зонирование производится на основании рыночных цен недвижимости.
Оценочной зоной является гомогенная (однородная) по градострои-тельной ценности и стоимости часть территории населенного пункта.
Оценочная зона считается гомогенной, если в ее границах соблюдаются следующие условия:
- земельные участки имеют одинаковые функциональное использование и территориально-планировочные условия;
- внешние улучшения земельных участков в зоне равноценны;
- транспортная (временная) доступность центра города со всех земель-ных участков внутри зоны существенно не различается. Оценочные зоны мо-гут подразделяться на подзоны и микрозоны.
Оценочное зонирование осуществляется в следующем порядке:
- составляется кадастровая карта населенного пункта; на карту нано-сятся функциональные зоны; функциональные зоны делятся на оценочные зоны по критерию зонального фактора (расположение земельного участка по отношению к центру населенного пункта). Оценочные зоны должны нахо-диться в одинаковом радиусе действия зонального фактора. Если все земель-ные участки находятся в одинаковом радиусе действия зонального фактора, то границы функциональной зоны совпадают с оценочной;
- оценочные зоны делятся по критерию внешних улучшений. Если зе-мельные участки имеют различные внешние улучшения, то зона разделяется на подзоны (микрозоны), включая земельные участки с равноценными внеш-ними улучшениями;
- оценочные зоны делятся по критерию доступности к остановкам го-родского и пригородного пассажирского транспорта и к центрам жилых микрорайонов. Если в зоне имеются земельные участки с различными пока-зателями доступности, то зона делится на новые подзоны (микрозоны) с оди-наковыми параметрами доступности;
- оценочные зоны делятся по критерию пересечения с территориями, имеющими особый правовой статус. Если часть земельных участков оценоч-ной зоны находится на заповедных территориях, или территориях природо-охранного, оздоровительного, рекреационного назначения, или в пределах зон с ограниченными правами застройки, то оценочная зона, находящаяся в пересечении с данными территориями, должна быть выделена в отдельную подзону.
Границами оценочных зон и подзон (микрозон) принимаются: есте-ственные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа – реки, ручьи, овра-ги, балки, обрывы и т. д.); крупные инженерные сооружения (железные до-роги, магистральные автодороги, магистральные улицы); улицы, проезды, границы (заборы) предприятий производственного и непроизводственного назначения; границы лесных, сельскохозяйственных и иных земель. Близкие по значению кадастровой стоимости оценочные микрозоны объединяются в оценочные подзоны. Количество оценочных зон определяется индивидуаль-ными особенностями населенных пунктов и не регламентируется.
Расчет кадастровой стоимости рыночным методом производится в сле-дующей последовательности: расчет кадастровых стоимостей земель оценоч-ных зон; расчет кадастровых стоимостей земельных участков. При использо-вании рыночного метода кадастровая стоимость земель оценочных зон определяется на основании одного или нескольких следующих методов рас-чета стоимости: сравнительного анализа продаж, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, предполагаемого исполь-зования. Порядок проведения расчетов регламентируется государственным стандартом, а факторы оценки при этом определяются на основании анализа рынка недвижимости. Кадастровые стоимости земельных участков рассчи-тываются путем умножения кадастровой стоимости 1 кв. м земель оценочной зоны на площади этих участков.
Расчет кадастровой стоимости методом кадастровой оценки произво-дится в следующей последовательности: расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их использования; расчет кадастровых стоимо-стей земель оценочных зон; расчет кадастровых стоимостей земельных участков.
Расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду исполь-зования производится нормативным методом, либо на основании базовых стоимостей земель опорных населенных пунктов путем построения модели оценки с использованием математической статистики (корреляционно-регрессионный анализ), либо с помощью экспертных методов анализа ин-формации.
Базовая стоимость земель при определении по опорным населенным пунктам определяется путем интерполяции (экстраполяции) базовых стоимо-стей земель опорных населенных пунктов. Интерполяция (экстраполяция) осуществляется по факторам, оказывающим влияние на формирование базо-вых стоимостей земель на региональном уровне.
Факторами, оказывающими влияние на формирование базовых стои-мостей земель на региональном уровне, являются: экономические (уровень доходов населения, объем инвестиций в основной капитал, объемы строи-тельства, в том числе жилых домов, показатели рынка недвижимости (коли-чество сделок, средняя рыночная цена недвижимости) и другие); социальные (численность населения, его возрастная и социальная структура, образова-тельный уровень, структура занятости, сальдо миграции, уровень безрабо-тицы, преступности, количество учреждений образования, здравоохранения и культуры; объектов социально-бытового обслуживания); юридические и административные (административный статус населенного пункта, классифи-кация населенного пункта по значению историко-культурного наследия); окружающая среда и характеристики местоположения; экологические факто-ры (радиоактивное загрязнение, степень загрязнения атмосферного воздуха, почвы и другие).
Расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон производится путем умножения базовой стоимости земель населенного пункта на сводный коэффициент влияния факторов оценки по формуле 2.1.

КСЗОНЫ = БСНП  KСВ, (2.1)

где КСЗОНЫ – кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду использования земель, руб. (условные единицы (у. e.), например евро)/кв. м;
БСНП – базовая стоимость земель населенных пунктов по видам исполь-зования земель, руб.(у. е.)/кв. м;
KСВ – сводный коэффициент влияния факторов оценки.

Сводный коэффициент влияния факторов оценки определяется c учетом площади их влияния по формуле 2.2
(2.2)
где KСВ – сводный коэффициент влияния факторов оценки;
Kij – j-е значение коэффициента i-го фактора оценки;
Площадьij – площадь оценочной зоны, на которую оказывает влияние j-е значение i-го фактора оценки;
Площадь – площадь оценочной зоны;
n – количество факторов оценки;
m – количество значений факторов оценки.

Кадастровые стоимости земельных участков рассчитываются путем умножения кадастровой стоимости 1 кв. м земель оценочной зоны на площа-ди этих участков. Влияние иных факторов оценки, не оговоренных выше, может быть учтено исполнителем оценки экспертным путем с применением коэффициентов, согласованных с Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.
Расчет кадастровой стоимости комбинированным методом производит-ся в следующей последовательности: расчет базовой стоимости земель насе-ленного пункта по виду их использования; расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон; расчет кадастровых стоимостей земельных участков.
Расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их ис-пользования производится рыночным методом. Для этого проводится инди-видуальная оценка с целью определения рыночной стоимости типичных зе-мельных участков, расположенных в различных частях населенного пункта, на основании одного или нескольких следующих методов расчета стоимости: сравнительного анализа продаж, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, предполагаемого вида использования земель – и оформляются отчеты об оценке.
Базовая стоимость земель населенного пункта по виду их использова-ния определяется как средняя величина по формуле 2.3.
(2.3)

где БСНП – базовая стоимость земель населенных пунктов по виду их использования, руб. (у. е.)/кв. м;
РСЗУ – рыночная стоимость типичного земельного участка, руб. (у. е.)/ кв. м;
KСВ – сводный коэффициент влияния факторов оценки с учетом площа-ди их влияния на кадастровую стоимость земель оценочной зоны;
m – количество индивидуальных оценок земельных участков, прове-денных по виду использования земель.

Количество индивидуальных оценок зависит от достаточности рыноч-ной информации для проведения таких оценок, но не менее пяти по каждому виду использования земель в населенном пункте. При расчете значения базо-вой стоимости земель коэффициент вариации, который рассчитывается путем деления стандартного (среднеквадратичного) отклонения рассчитанных зна-чений базовой стоимости на ее среднеарифметическое значение, не должен превышать 0,3.
Базовая стоимость земель населенного пункта по виду использования – это расчетный показатель, используемый для определения кадастровой сто-имости земель оценочных зон. Базовая стоимость земель определяется по следующему алгоритму:
- Шаг 1. Оценка на основе экспертного подхода рыночной стоимости типичных земельных участков, т. е. земельных участков, обладающих харак-терными параметрами оценочной зоны, расположенных в различных частях г. Дзержинска.
- Шаг 2. Расчет величины базовой стоимости земель.
- Шаг 3. Проверка достоверности полученной величины базовой стои-мости земель.
Для определения базовой стоимости земель города производится оцен-ка рыночной стоимости типичных земельных участков (как минимум пяти). Для того чтобы не превысить допустимый уровень коэффициента вариации, а в итоге не исказить величину базовой стоимости, в результате предвари-тельного анализа выявляются земельные участки с «отклонениями» в стои-мости. Дополнительно в выборку для определения базовой стоимости земель включаются земельные участки, расположенные в зоне усадебной жилой за-стройки, по которым известны цены сделок.
Расчет величины базовой стоимости земель нормативным методом ос-новывается на формуле 2.4

КС = БСЗ  И  ПЛ, (2.4)

где БСЗ – базовая стоимость земель оценочной зоны, руб. (у. е.) / кв. м;
И – индекс корректировки стоимости земельного участка;
ПЛ – площадь земельного участка, кв.м.

Базовая стоимость земель оценочной зоны согласно Инструкции опре-деляется по формуле
БСЗ = БСНП × KФ × KМ × KЛ, (2.5)

где БСЗ – базовая стоимость земель оценочной зоны, руб. (у. е.) / кв. м;
БСНП – базовая стоимость земель населенного пункта, руб. (у. е) /кв. м;
KФ – коэффициент функционального использования земель оценочной зоны;
KМ – коэффициент местоположения земель оценочной зоны относи-тельно центра населенного пункта;
KЛ – коэффициент локальной ценности земель оценочной зоны.

Из формул (2.4) и (2.5) определяется базовая стоимость населенного пункта:

(2.6)

Алгоритм определения базовой стоимости БСНП с использованием формулы состоит в следующем:
1. Определение для каждого J-го земельного участка (J = 1 – n, где n – количество земельных участков, принимаемых для расчета БСНП) коэффици-ентов KФJ , KЛ J , KМ J , ИJ.
2. Определение базовой стоимости БСНПJ по формуле (2.6) J-го земель-ного участка, исходя из экспертной оценки рыночной стоимости единицы площади РСЗJ этого же участка. При этом в формуле (2.6):
- для каждого J-го земельного участка принимается КСJ /ПЛ = РСЗJ ;
- для каждого J-го земельного участка подставляются значения коэф-фициентов KФJ , KЛ J , KМ J , ИJ
3. Расчет базовой стоимости как среднего арифметического БСНПJ по всем земельным участкам по формуле 2.7.

(2.7)

Далее осуществляется проверка достоверности базовой стоимости зе-мель г. Дзержинска заключается в сравнении кадастровой стоимости J-го зе-мельного участка КСJ /ПЛ, вычисленной на основе нормативного подхода по формуле 2.8.

(2.8)

Чем точнее установлена базовая стоимость БСНП, чем точнее определе-ны коэффициенты рентообразующих факторов KФ , KЛ , KМ , И, точнее про-ведена оценка РСЗJ , тем разность между значениями кадастровой стоимости КСJ /ПЛ, рассчитанной на основе нормативного подхода, и рыночной стои-мости РСЗJ , установленной на основе экспертного подхода, должна быть меньше. Соответственно корреляция между массивом КСJ /ПЛ и массивом РСЗJ по всем земельным участкам должна быть больше.
Проверка достоверности базовой стоимости осуществляется по следу-ющему алгоритму:
- вычисляется массив кадастровых стоимостей КСJ /ПЛ типичных зе-мельных участков на основе нормативного подхода по формуле 2.8;
- вычисляется коэффициент корреляции R между массивом кадастро-вых стоимостей КСJ /ПЛ и массивом рыночных стоимостей РСЗJ по всем зе-мельным участкам.
Процедура оценочного зонирования осуществляется с целью разделе-ния территории населенного пункта на оценочные зоны. В границах оценоч-ных зон согласно инструкции соблюдаются следующие условия:
- земельные участки имеют одинаковое функциональное использование и территориально-планировочные условия;
- внешние улучшения земельных участков в зоне равноценны;
- транспортная доступность со всех земельных участков внутри зоны существенно не различается. В качестве картографической основы для оце-ночного зонирования используется земельно-информационная система (ЗИС) Дзержинского района. Процедура оценочного зонирования осуществляется в следующем порядке:
- сбор, анализ и актуализация исходной информации;
- формирование функциональных зон на кадастровой карте;
- деление функциональных зон на оценочные зоны по факторам: вре-менной доступности центра города; внешних улучшений; территориально-планировочных условий; природных и рекреационных особенностей земель;
- расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон;
- оформление результатов оценочного зонирования в виде схемы.
Расчет кадастровой стоимости 1 кв. м земель в оценочной зоне произ-водится исходя из предположения, что вся площадь зоны на 100 % заполне-на земельными участками. Рассчитанная исходя из этих соображений стои-мость является более достоверной и не меняется в зависимости от количества зарегистрированных земельных участков.
Исходными данными, необходимыми для расчета кадастровой стоимо-сти (VLn) 1 кв. м земель в оценочной зоне являются:
- базовая стоимость земель населенного пункта;
- площадь оценочной зоны;
- тематические слои исходной информации, соответствующие всем ин-дексам корректировки стоимости земельных участков в электронном виде.
Расчет производится по следующей формуле:

VLn=((БСНП * Иi1 *Sqi1)+ … + (БСНП *Иij *Sqij))/Sq, i = 1…n, j = 1…m, (2.9)

где VLn – результирующая кадастровая стоимость 1 кв. м земель оце-ночной зоны;
БСНП – базовая стоимость земель населенного пункта;
Иi1 – значение индекса корректировки стоимости оценочной зоны;
Sqi1– площадь зоны, на которую оказывает влияние индекс;
Sq – площадь оценочной зоны (ПЛ);
n – количество индексов корректировки стоимости оценочной зоны; m – количество вариантов значений каждого индекса.

Следующим этапом кадастровой оценки после оценочного зонирова-ния является определение кадастровых стоимостей земельных участков с применением индексов, корректирующих стоимость отдельного земельного участка относительно стоимости земель оценочной зоны. Стоимость земель-ного участка определяется путем умножения кадастровой стоимости земель оценочной зоны на индекс, корректирующий стоимость земельного участка относительно стоимости земель оценочной зоны, и на площадь земельного участка.

ГЛАВА 3 РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА ЛЕНД-ДЕВЕЛОПМЕНТА НА ПРИМЕРЕ РАЙОНОВ ПОСТРАДАВШИХ В РЕЗУЛЬТАТЕ АВАРИИ НА ЧЕРНОБЫЛЬСКОЙ АЭС

Одним из перспективных направлений ленд-девелопмента в Республике Беларусь являются земли, расположенных на территориях пострадавших в результате аварии на Чернобыльской АЭС. В настоящее время земельные участки с застройкой продаются здесь по бросовым ценам в связи с отсут-ствием спроса.
Ситуация вызвана тем, что данные регионы принято называть депрес-сивными. Здесь сложно весит сельское хозяйство и связанные с ним виды де-ятельности. В связи с чем молодежь отсюда уезжает, продавая свои земель-ные участки.
В качестве объекта ленд-девелопмента выберем земли, расположенные на территориях Судковского сельсовета и Борисовщинского сельсоветов Хойникского района Гомельской области. Агрогородок Судково располо-жен в 3 км на запад от районного центра и железнодорожной станции Хой-ники (на ветке Василевичи — Хойники от линии Гомель — Калинковичи). Борисовщинский сельсовет расположен в 12 км на запад от районного цен-тра Хойники и железнодорожной станции в этом городе.
Сегодняшнюю ситуацию здесь можно оценить в динамике, используя такой интегративный параметр, как количество населения. Несмотря на огромные усилия государства, за 10 лет в Судковском сельсовете было уте-ряно 158 домовладений из 1087 (15%), или 393 жителя из 2598 (15%). Толь-ко за последние 3 года потери территории составили 96 домовладений и 200 человек населения.
В Борисовщинском сельсовете проживает 1219 человек. Общая чис-ленность домашних хозяйств - 455 (143 с детьми). Между тем в 2011 году на территории сельсовета насчитывалось 536 домовладений, в которых прожи-вало 1302 человека.
Таким образом, данные позволяют сделать вывод, что на пилотной территории наблюдается общая тенденция к уменьшению количества домо-владений и численности населения. На данной территории, несмотря на сравнительно высокую рождаемость, миграционные потери молодежи при-водят к уменьшению трудового потенциала и увеличению количества лиц пожилого возраста.
Исторически сложилось, что данная территория специализируется главным образом на выращивании зерновых и зернобобовых, кормовых культур, производстве молока и мяса. В период доминирования коммуни-стической идеологии управленческие решения, соответствующие стратегиче-ской линии руководства страны, привели сельские территории к ситуации, характерными признаками которой стали все ускоряющаяся депопуляция, резкое падение качества человеческого капитала, а также престижности сель-ского труда и образа жизни.
Аграрная политика, проводимая в Беларуси после распада Советского Союза, характеризовалась масштабными вложениями в сельские террито-рии, но сохранила доминирование «города» в принятии решений и традици-онную специализацию. В частности, по Судковскому и Борисовщинскому сельсоветам это делалось, несмотря на загрязненность земель радионукли-дами. Выход из данной ситуации для пилотной территории возможен через смену модели развития.
Данная территория является периферийной. В силу приграничного по-ложения, загрязненности радионуклидами и нахождения вне ключевых узлов сложившейся в регионе логистической сети практически отсутствует возмож-ность обслуживать движение транзитных пассажиро- и грузопотоков.
Географическое положение является сильной стороной, если террито-рия является транспортным и коммуникационным звеном между странами и регионами, плацдармом для зарубежных инвесторов в плане освоения новых перспективных рынков. Географическое положение является сильной сторо-ной, если способно привести к оптимизации логистических расходов инве-стора. В Судковском и Борисовщинском сельсоветах эти условия отсутству-ют.
Никакие трассы международного значения через пилотную террито-рию или даже через Хойники не проходят. Развитая сеть автодорог является сильной стороной, если возможно для развития территории использовать обслуживание транзитных автомобильных потоков. Ближайшие дороги рес-публиканского значения: Р-33, соединяющая город Речица и Хойники, и Р-35: Калинковичи — Брагин — Комарин — граница Украины.
Произошедший в последние десятилетия сдвиг климатических зон со-здал на пилотной территории ситуацию, которая предполагает разработку специальных мер по адаптации к новым условиям. Вместе с тем температур-ные и инсоляционные особенности местности создают ряд возможностей, ко-торые можно использовать для перехода к устойчивому развитию.
Одним из факторов, способных существенно повлиять на развитие тер-ритории, является во многом вызванное людьми, объективно уже происхо-дящее, независимое от воли местного населения потепление климата. Вслед-ствие этого явления сельскохозяйственные зоны в Республике Беларусь, по сравнению с ситуацией тридцатилетней давности, сдвинулись примерно на 100 километров в направлении с юга на север. В прошлом в стране выделяли три климатические зоны, каждая с определенной суммой эффективных для сельского хозяйства температур. В последние годы специалисты констати-руют, что в южной части республики сформировалась совершенно новая климатическая зона. Территория Судковского и Борисовщинского сельсове-тов находится именно здесь. Это дает возможность принять меры по адапта-ции жизни людей к новым условиям, а также поставить стратегические зада-чи в области развития с учетом ситуации и имеющегося тренда к дальнейше-му росту температуры. Климатические сезоны на территории сместились по-чти на две недели. Сход снежного покрова и переход температуры через 0 градусов в последние годы начинается как минимум на 10 - 15 дней раньше. Участились случаи, когда уже во второй половине марта фиксируются тем-пературы +15…+20 градусов. В сентябре теперь часто стоит погода, харак-терная для августа. Летом климат все больше напоминает тропический. Это означает, что увеличивается количество сильных ливней и гроз.
Учитывая высокий уровень плодородия почв на пилотной территории, здесь можно было бы выращивать с гарантией полного созревания такие теплолюбивые культуры, как арбузы, персики и абрикосы. Также уверенно будут созревать традиционно имеющие высокую цену на рынке баклажан и перец в открытом грунте. Климат в районе позволяет существенно умень-шить затраты на возделывание, сэкономив на теплице.
Вместе с тем потепление неизбежно несет новые вызовы для ведения сельского хозяйства. Так, в новой климатической зоне у картофеля появился новый вредитель - картофельная моль, которая способна полностью уничто-жить урожай во время хранения. Смещение климатических зон одновремен-но означает, что для некоторых вредоносных видов находятся новые эколо-гические ниши. Подобное будет происходить и при выращивании лука, ко-торый будет интенсивно поражаться трипсом, а также на посадках капусты, которые с большей вероятностью могут пострадать от капустной моли и трипса.
Обильные осадки, особенно в июне, способны увеличить вероятность поражения картофеля или перца фитофторозом, что влечет за собой необхо-димость принятия специальных мер защиты.
Изменившийся климат неизбежно вызывает сдвиг в сроках посева кор-неплодов, таких как свекла и морковь, если они выращиваются для закладки на хранение. Посев в привычные сроки (в первой декаде мая) приведет к пе-резреванию и плохой сохранности урожая. С учетом потепления климата се-ять данные культуры лучше в самом конце мая.
Комплекс мероприятий по повышению стоимости земель Судковского и Борисовщинского сельсоветов предполагает следующие изменения:
1. Генерация энергии от возобновляемых источников. Предваритель-ные оценки, сделанные в соседнем Брагинском районе, показывают, что ис-пользовать солнечную энергию местные жители могут в течение примерно 1900 часов в год, что всего на 10% меньше чем в Сочи.
Установка солнечных коллекторов на жилых домах позволит с начала апреля до конца октября на 100% обеспечивать домовладения в Судковском и Борисовщинском сельсоветах горячей водой для бытовых нужд самым экологически дружественным способом.
Первоочередным проектом может стать установка солнечного коллек-тора на кровле здания детского сада в одной из деревень. Существенным моментом является возможность ориентировать систему на юг под опти-мальным углом, что повысит ее КПД.
Учитывая географическое положение пилотной территории и необхо-димость ее перехода к функционированию на принципах зеленой экономики, можно считать целесообразным использование в Судковском и Борисовщин-ском сельсоветах фотоэлектрического метода преобразования солнечной энергии, который полностью соответствует подходам к устойчивости энерго-обеспечения.
В стратегической перспективе на пилотной территории необходимо полностью отказаться от использования местных видов топлива, а также су-щественно сократить использование импортного природного газа. Доступ-ность электрической энергии после строительства солнечного коллектора со-здаст ситуацию, когда для целей отопления домов будет наиболее целесооб-разным использовать тепловой насос.
Тепловой насос — устройство для переноса тепловой энергии от ис-точника тепловой энергии (с низкой температурой) к потребителю (теплоно-сителю) с более высокой температурой. Термодинамически тепловой насос аналогичен холодильнику. Однако если в холодильнике целью является охлаждение, например продуктов, путем отбора их теплоты испарителем (отнятая теплота рассеивается в окружающей среду), то в тепловом насосе картина обратная. Низкотемпературное тепло среды отнимается насосом и передается для отопления помещений, например, через подогрев пола в до-ме.
2. Важной составляющей увеличения стоимости земель в районе явля-ется оптимизация транспортировки пассажиров и грузов на данной террито-рии. При этом мобильность в условиях загрязненности территории радио-нуклидами должна стать сферой бизнеса, дающей импульс ее дальнейшему социально-экономическому развитию.
Сказанное предполагает, что в перспективе для увеличения стоимости земель в Судковском и Борисовщинском сельсоветах должна существенно повыситься транспортная мобильность. При этом необходимо будет значи-тельно уменьшить нагрузку на окружающую среду, создаваемую в ходе пе-ремещения одного человека или единицы груза за один день. Также должно быть снижено валовое значение показателей, характеризующих эту нагруз-ку.
В этой связи одним из решений станет использование транспортных средств с электродвигателем. После строительства солнечного коллектроа и пуска Белорусской АЭС целесообразным будет использование электромоби-лей и в качестве личного, и в качестве общественного транспорта. Специфика сельской местности и близость районного центра повысит популярность электрических скутеров и велосипедов. Уже сегодня пробег последних в ре-жиме мотор+педали составляет от 30 до 50 км (в зависимости от емкости ак-кумуляторной батареи, суммарного веса велосипеда и велосипедиста). В перспективе появятся модели со значительно большим пробегом на одной зарядке.
Условием успешного внедрения альтернативных видов транспорта яв-ляется создание на территории станций по зарядке электрических транс-портных средств.
3. Развитие экстремального туризма.
Необходимо осознать, что чернобыльская зона — едва ли не един-ственное место в стране, которое реально способно привлекать большое ко-личество иностранных туристов. Для многих потенциальных посетителей возможность попасть в чернобыльскую зону и сделать селфи на фоне объек-тов, связанных тем или иным образом с крупнейшей техногенной катастро-фой в истории человечества, - соблазн, перед которым невозможно устоять. Кроме того, следует учитывать, что сегодня на земле осталось не так много мест, где мало кто бывал. И чернобыльская зона относится к их числу. Немаловажное значение в притягательности загрязненных радионуклидами территорий имеет тот факт, что размеренная и упорядоченная жизнь очень многих людей приводит к ощущению дефицита опасных приключений, же-лания ощутить последствия выброса адреналина в кровь. Путешественник по зоне имеет шанс почувствовать себя «сталкером», поиграть в «выживальщи-ка», который перед визитом в зону радиационного загрязнения должен бу-дет многое узнать об особенностях употребления в пищу различных продук-тов, способных накапливать радионуклиды, а также о местах на территории, где плотность загрязнения может быть более высокой. Главное – чтобы че-ловек, занимающийся экстремальным туризмом, получил свою порцию ост-рых ощущений, даже если часть из них будет просто иллюзорной угрозой, результатом самовнушения, но и не нанес при этом ущерба собственному здоровью.
Для интенсификации потока экстремальных туристов на пилотную тер-риторию возможно обеспечить ознакомление потенциального клиента с ком-мерчески успешными информационными материалами о чернобыльской проблеме, выполненными в приключенческо-художественном или игровом жанре. В качестве таких промо продуктов, способных сформировать у по-тенциального клиента желание посетить загрязненную радионуклидами тер-риторию для получения острых ощущений и информации о жизни людей на ней, могут быть использованы:
- Фильм «Чернобыль. Зона отчуждения». Россия, 2014
- Сериал «Чернобыль». США 2019 год
- Фильм в жанре хоррор «Запретная зона» (Chernobyl Diaries). США, 2012
- Фильм - драма «В субботу». Россия, Украина, 2011
- Игра «S.T.A.L.K.E.R: Тень Чернобыля». GSC Game World, Украина, 2007
При этом следует учитывать, что главный туристический аттрактант – четвертый энергоблок АЭС – расположен на территории Украины. В этой стране работает большое количество кампаний, предлагающих экстремаль-ные туры в чернобыльскую зону. Счет посещающих ее с туристическими це-лями - около десяти тысяч человек в год. Местной группе действий по устой-чивому развитию необходимо найти свою оригинальную нишу на рынке ту-ристических услуг в чернобыльскую зону с тем, чтобы выдержать конку-рентную борьбу с более развитым бизнесом.
Реализации указанных мер может выступать единым проектом ленд-девелопмента. Стоимость земельных участков в виду депрессивности региона является одной из наименьших в стране. В то же время объем инвестиций на строительство солнечного коллектора, установки подзарядной станции для автомобилей и рекламной компании по продвижению экстремального ту-ризма может значительно увеличить привлекательность для жизни данного района и многократно увеличить стоимость земельных участков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе исследования были получены и сформулированы следующие выводы.
1. В Республике Беларусь земельный участок и капитальное строение рассматриваются как самостоятельные вещи – объекты недвижимости. Одна-ко в отечественном законодательстве последовательно проводится в жизнь принцип единства судьбы земельного участка и капитального строения (см. ст. 55, 93 Кодекса Республики Беларусь о земле).
Сущность ленд-девелопмента можно выразить как особый вид пред-принимательской деятельности с целью получения дохода в результате пре-образования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии земельных участков.
Ленд-девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, ока-зываемых с использованием земельных участков, с одной стороны, и налич-ными качественными и количественными характеристиками земельного участка — с другой.
Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, ленд-девелопмент является составной частью общего процесса экономиче-ского развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой страны.
С точки зрения девелоперской деятельности следует рассматривать ленд-девелопмент как управление проектом, при котором девелопер действу-ет по заказу инвестора, выполняя функции по управлению проектом. Разви-тие проекта включает в себя четыре основные стадии. Предпроектная, проек-тирования и стадия реализации.
2. В отношении земельных участков могут быть определены следую-щие виды стоимостей: рыночная, кадастровая, инвестиционная и специаль-ная.
Рыночная стоимость земельного участка представляет собой расчетную денежную сумму, по которой наиболее вероятно, что продавец земельного участка согласен его продать, а покупатель земельного участка согласен его приобрести.
Рыночная стоимость земельного участка в текущем использовании представляет собой рыночную стоимость земельного участка, учитывающую сложившиеся условия его использования, т. е. определяется без учета наибо-лее эффективного использования.
Рыночная стоимость земельного участка является наиболее объектив-ным видом стоимости, так как она отражает коллективное восприятие и дей-ствия участников рынка и является основной для оценки большинства акти-вов в экономике рыночного типа. Оценка рыночной стоимости земельного участка возможна только при условии наличия рынка, на котором соверша-ются сделки с земельными участками или другими объектами недвижимости.
Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная денежная сумма, отражающая ценность (полезность) земельного участка при исполь-зовании по существующему целевому назначению.
Инвестиционная стоимость земельного участка представляет собой сто-имость земельного участка для конкретного инвестора или группы инвесто-ров, учитывающую индивидуальные требования к инвестициям и целесооб-разность инвестирования при установленных инвестиционных целях.
Специальная стоимость земельного участка – стоимость земельного участка, превышающая рыночную стоимость, которую заплатил бы покупа-тель, имеющий интерес, связанный с оцениваемым земельным участком эко-номически, юридически или географически. Приращение стоимости отража-ет особые преимущества для данного покупателя, которые не доступны дру-гим покупателям на рынке.
3. Базовая стоимость земель населенного пункта по виду использования – это расчетный показатель, используемый для определения кадастровой стоимости земель оценочных зон. Базовая стоимость земель определяется по следующему алгоритму:
- Шаг 1. Оценка на основе экспертного подхода рыночной стоимости типичных земельных участков, т. е. земельных участков, обладающих харак-терными параметрами оценочной зоны.
- Шаг 2. Расчет величины базовой стоимости земель.
- Шаг 3. Проверка достоверности полученной величины базовой стои-мости земель.
4. Одним из потнециально перспективных направлений ленд-девелопмента в Республике Беларусь являются инвестиции в территории по-страдавшие в результате авраии на Чернобыльской АЭС. В настоящее время земельные участки с застройкой продаются здесь по бросовым ценам в связи с отсутствием спроса.
Ситуация вызвана тем, что данные регионы принято называть депрес-сивными. Здесь сложно весит сельское хозяйство и связанные с ним виды де-ятельности. В связи с чем молодежь отсюда уезжает, продавая свои земель-ные участки.
В качестве объекта ленд-девелопмента выберем земли, расположенные на территориях Судковского сельсовета и Борисовщинского сельсоветов Хойникского района Гомельской области.
Судковский и Борисовщинский сельсоветы Хойникского района обла-дают особыми чертами, определяющими специфику объекта прогнозирова-ния. Во-первых, в результате политики, проводимой десятилетиями, данная территория приобрела преимущественно сельскохозяйственную специализа-цию со всеми вытекающими негативными последствиями. Она стала носите-лем антибренда «село». Во-вторых, в последние три десятилетия на нее лег дополнительным грузом комплекс воздействий, связанных с загрязнением радионуклидами и политикой по смягчению последствий аварии на ЧАЭС. Так сформировался дополнительный антибренд «загрязненная территория». Каждая из этих причин имеет множество взаимосвязанных последствий и напоминает по результатам действия синдром – совокупность симптомов, характеризующих состояние системы как неустойчивое экономически, эколо-гически и социально.
Теоретически жизнедеятельность людей в подобных регионах может неопределенно долгое время искусственно поддерживаться за счет дотаций государства, специально разработанной политики, стимулирующей в реги-оне определенные формы экономической активности, а также за счет средств зарубежных гуманитарных организаций. Но даже несмотря на созданную за последние тридцать лет весьма неплохую социальную инфраструктуру, не-смотря на высокий уровень удовлетворенности ее объектами, пилотную тер-риторию продолжают покидать люди, преимущественно молодые.
В последние годы в связи с ужесточением конкуренции на внешних рынках серьезно замедлились темпы роста экономики, упали экспорт, дохо-ды предприятий и бюджета. Причинами слабой конкурентоспособности и неудовлетворительного качества продукции официально названы низкая производительность труда, высокие издержки производства, отставание управленческих технологий от требований времени, а также замедленное внедрение инноваций.
В то же время объем инвестиций на строительство солнечного коллек-тора, установки подзарядной станции для автомобилей и рекламной компа-нии по продвижению экстремального туризма может значительно увеличить привлекательность для жизни данного района и многократно увеличить сто-имость земельных участков.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Аренда земли и кадастровая стоимость – как инструменты экономического управления земельными ресурсами / С. А. Шавров [и др.]. − Минск, 2003. − 53 с.
2. Гурьянова, Л.В. Оценка недвижимости : курс лекций / Л. В. Гурьянова, В. А. Кухарчик. – Минск : БГУ, 2010. – 135 с.
3. Иванова, Е. Н. Оценка стоимости недвижимости / Е. Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук., проф. М. А. Федотовой. − М.: Кнорус, 2018. − 344 с
4. Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений: утв. постановлением Ком. по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Респ. Беларусь, 28 июля 2004 г.,: в ред. постановления Гос. ком. по имуществу Респ. Беларусь от 18.07.2019 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. — Минск, 2020.
5. Левин Л. Девелопмент: новое слово на рынке недвижимости/Л.Левин// Не-движимость за рубежом и в России. − 2016. − №2.
6. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент: учеб. пособие/ И.И. Мазур, В.Д. Шапиро. − М.: Экономика, 2015. – 526 с.
7. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке не-движимости. – СПб.: Питер, 2019. – 272 с.
8. Михасенко, Д. Тенденции развития рынка жилой недвижимости Республики Беларусь до 2030 года [Электронный ресурс] Дата доступа:http://www.nb.by/publikacii-novosti-nedvizhimosti/tendencii-razvitija-rynka-zhiloj-nedvizhimosti-respubliki-belarus-do-2030-goda/. – Дата доступа: 25.11.2018
9. Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 2017 год: аналитический отчет [Электронный ресурс] Дата доступа: http://realt.by/ news/monitoring/article/16399. – Дата доступа: 25.11.2018
10. Национальная стратегия устойчивого социально-экономического развития Республики Беларусь на период до 2030 г. – Мн: Министерство экономики Республики Беларусь, ГНУ НИЭИ, 2015. – 143 с.
11. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Респ. Беларусь, 22 июля 2002 г., ¹ 133-З: в ред. Закона Респ. Беларусь от 08.07.2018 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. — Минск, 2018.
12. Об утверждении инструкции о порядке ведения Единого реестра административнотерриториальных и территориальных единиц Республики Беларусь: постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, 5 сент. 2006 г., № 40. – Минск, 2006. – 10 с
13. Об утверждении Инструкции о порядке ведения цифровой карты административнотерриториальногоделенияРеспубликиБеларусьЕдиногореестраадминистративнотерриториальных и территориальных единиц Республики Беларусь: постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь, 22 апр. 2005 г., № 13. – Минск, 2005. – 10 с
14. Определен порядок проведения кадастровой оценки земель [Электронный ресурс] // Издательский дом «Статут». – 2015. – Режим доступа: http://statut.by/ novosti/1039-06-08-2015. – Дата доступа: 30.03.20
15. Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь: утв. Указом Президента Респ. Беларусь, 13 окт. 2006 г., ¹ 615: в ред. Указа Президента Респ. Беларусь от 23.01.2019 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. — Минск, 2020.
16. Рябов С, Салунов А. Жилье с умом // РБК, январь 2018. – С. 106 – 108.
17. Саяпина Л.Г. Стандарты оценки стоимости гражданских прав // Экономика, оценка и управление недвижимостью и природными ресурсами: материалы Междунар. науч.-практ. конф., Минск, 18–20 апр. 2017 г. / Редкол.: И.П. Воробьев, А.В. Неверов, Н.Г. Смоляк; Белорус. гос. технол. ун-т. — Минск, 2017.
18. Сорока, М. Как узнать кадастровую стоимость земельного участка и что такое публичная кадастровая карта [Электронный ресурс] / М. Сорока // Портал недвижимости realt.by. – 2015. – Режим доступа: http:// realt.by/news/article/14813/. – Дата доступа: 30.03.20
19. Синяк, Н.И. Экономика, оценка и управление недвижимостью / Н.И. Синяк. – Мн: БГТУ, 2019. – 204 с.
20. Стерник Г.М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М Экономика, 2019. – 606 с.
21. Территориальное планирование в Республике Беларусь / В. И. Быль [и др.]; под ред. Г. В. Дудко. – Минск : ФУ «Аинформ», 2017. – 312 с.
22. Эксперимент по массовой оценке недвижимости стартовал в Беларуси [Электронный ресурс] // Портал Sputnik Беларусь. – 2015. – Режим доступа: http://sputnik.by/economy/20150611/1015674101. html . – Дата доступа: 30.03.20