ГЛАВА 3 РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА ЛЕНД-ДЕВЕЛОПМЕНТА НА ПРИМЕРЕ РАЙОНОВ ПОСТРАДАВШИХ В РЕЗУЛЬТАТЕ АВАРИИ НА ЧЕРНОБЫЛЬСКОЙ АЭС

Одним из перспективных направлений ленд-девелопмента в Республике Беларусь являются земли, расположенных на территориях пострадавших в результате аварии на Чернобыльской АЭС. В настоящее время земельные участки с застройкой продаются здесь по бросовым ценам в связи с отсут-ствием спроса.
Ситуация вызвана тем, что данные регионы принято называть депрес-сивными. Здесь сложно весит сельское хозяйство и связанные с ним виды де-ятельности. В связи с чем молодежь отсюда уезжает, продавая свои земель-ные участки.
В качестве объекта ленд-девелопмента выберем земли, расположенные на территориях Судковского сельсовета и Борисовщинского сельсоветов Хойникского района Гомельской области. Агрогородок Судково располо-жен в 3 км на запад от районного центра и железнодорожной станции Хой-ники (на ветке Василевичи — Хойники от линии Гомель — Калинковичи). Борисовщинский сельсовет расположен в 12 км на запад от районного цен-тра Хойники и железнодорожной станции в этом городе.
Сегодняшнюю ситуацию здесь можно оценить в динамике, используя такой интегративный параметр, как количество населения. Несмотря на огромные усилия государства, за 10 лет в Судковском сельсовете было уте-ряно 158 домовладений из 1087 (15%), или 393 жителя из 2598 (15%). Толь-ко за последние 3 года потери территории составили 96 домовладений и 200 человек населения.
В Борисовщинском сельсовете проживает 1219 человек. Общая чис-ленность домашних хозяйств - 455 (143 с детьми). Между тем в 2011 году на территории сельсовета насчитывалось 536 домовладений, в которых прожи-вало 1302 человека.
Таким образом, данные позволяют сделать вывод, что на пилотной территории наблюдается общая тенденция к уменьшению количества домо-владений и численности населения. На данной территории, несмотря на сравнительно высокую рождаемость, миграционные потери молодежи при-водят к уменьшению трудового потенциала и увеличению количества лиц пожилого возраста.
Исторически сложилось, что данная территория специализируется главным образом на выращивании зерновых и зернобобовых, кормовых культур, производстве молока и мяса. В период доминирования коммуни-стической идеологии управленческие решения, соответствующие стратегиче-ской линии руководства страны, привели сельские территории к ситуации, характерными признаками которой стали все ускоряющаяся депопуляция, резкое падение качества человеческого капитала, а также престижности сель-ского труда и образа жизни.
Аграрная политика, проводимая в Беларуси после распада Советского Союза, характеризовалась масштабными вложениями в сельские террито-рии, но сохранила доминирование «города» в принятии решений и традици-онную специализацию. В частности, по Судковскому и Борисовщинскому сельсоветам это делалось, несмотря на загрязненность земель радионукли-дами. Выход из данной ситуации для пилотной территории возможен через смену модели развития.
Данная территория является периферийной. В силу приграничного по-ложения, загрязненности радионуклидами и нахождения вне ключевых узлов сложившейся в регионе логистической сети практически отсутствует возмож-ность обслуживать движение транзитных пассажиро- и грузопотоков.
Географическое положение является сильной стороной, если террито-рия является транспортным и коммуникационным звеном между странами и регионами, плацдармом для зарубежных инвесторов в плане освоения новых перспективных рынков. Географическое положение является сильной сторо-ной, если способно привести к оптимизации логистических расходов инве-стора. В Судковском и Борисовщинском сельсоветах эти условия отсутству-ют.
Никакие трассы международного значения через пилотную террито-рию или даже через Хойники не проходят. Развитая сеть автодорог является сильной стороной, если возможно для развития территории использовать обслуживание транзитных автомобильных потоков. Ближайшие дороги рес-публиканского значения: Р-33, соединяющая город Речица и Хойники, и Р-35: Калинковичи — Брагин — Комарин — граница Украины.
Произошедший в последние десятилетия сдвиг климатических зон со-здал на пилотной территории ситуацию, которая предполагает разработку специальных мер по адаптации к новым условиям. Вместе с тем температур-ные и инсоляционные особенности местности создают ряд возможностей, ко-торые можно использовать для перехода к устойчивому развитию.
Одним из факторов, способных существенно повлиять на развитие тер-ритории, является во многом вызванное людьми, объективно уже происхо-дящее, независимое от воли местного населения потепление климата. Вслед-ствие этого явления сельскохозяйственные зоны в Республике Беларусь, по сравнению с ситуацией тридцатилетней давности, сдвинулись примерно на 100 километров в направлении с юга на север. В прошлом в стране выделяли три климатические зоны, каждая с определенной суммой эффективных для сельского хозяйства температур. В последние годы специалисты констати-руют, что в южной части республики сформировалась совершенно новая климатическая зона. Территория Судковского и Борисовщинского сельсове-тов находится именно здесь. Это дает возможность принять меры по адапта-ции жизни людей к новым условиям, а также поставить стратегические зада-чи в области развития с учетом ситуации и имеющегося тренда к дальнейше-му росту температуры. Климатические сезоны на территории сместились по-чти на две недели. Сход снежного покрова и переход температуры через 0 градусов в последние годы начинается как минимум на 10 - 15 дней раньше. Участились случаи, когда уже во второй половине марта фиксируются тем-пературы +15…+20 градусов. В сентябре теперь часто стоит погода, харак-терная для августа. Летом климат все больше напоминает тропический. Это означает, что увеличивается количество сильных ливней и гроз.
Учитывая высокий уровень плодородия почв на пилотной территории, здесь можно было бы выращивать с гарантией полного созревания такие теплолюбивые культуры, как арбузы, персики и абрикосы. Также уверенно будут созревать традиционно имеющие высокую цену на рынке баклажан и перец в открытом грунте. Климат в районе позволяет существенно умень-шить затраты на возделывание, сэкономив на теплице.
Вместе с тем потепление неизбежно несет новые вызовы для ведения сельского хозяйства. Так, в новой климатической зоне у картофеля появился новый вредитель - картофельная моль, которая способна полностью уничто-жить урожай во время хранения. Смещение климатических зон одновремен-но означает, что для некоторых вредоносных видов находятся новые эколо-гические ниши. Подобное будет происходить и при выращивании лука, ко-торый будет интенсивно поражаться трипсом, а также на посадках капусты, которые с большей вероятностью могут пострадать от капустной моли и трипса.
Обильные осадки, особенно в июне, способны увеличить вероятность поражения картофеля или перца фитофторозом, что влечет за собой необхо-димость принятия специальных мер защиты.
Изменившийся климат неизбежно вызывает сдвиг в сроках посева кор-неплодов, таких как свекла и морковь, если они выращиваются для закладки на хранение. Посев в привычные сроки (в первой декаде мая) приведет к пе-резреванию и плохой сохранности урожая. С учетом потепления климата се-ять данные культуры лучше в самом конце мая.
Комплекс мероприятий по повышению стоимости земель Судковского и Борисовщинского сельсоветов предполагает следующие изменения:
1. Генерация энергии от возобновляемых источников. Предваритель-ные оценки, сделанные в соседнем Брагинском районе, показывают, что ис-пользовать солнечную энергию местные жители могут в течение примерно 1900 часов в год, что всего на 10% меньше чем в Сочи.
Установка солнечных коллекторов на жилых домах позволит с начала апреля до конца октября на 100% обеспечивать домовладения в Судковском и Борисовщинском сельсоветах горячей водой для бытовых нужд самым экологически дружественным способом.
Первоочередным проектом может стать установка солнечного коллек-тора на кровле здания детского сада в одной из деревень. Существенным моментом является возможность ориентировать систему на юг под опти-мальным углом, что повысит ее КПД.
Учитывая географическое положение пилотной территории и необхо-димость ее перехода к функционированию на принципах зеленой экономики, можно считать целесообразным использование в Судковском и Борисовщин-ском сельсоветах фотоэлектрического метода преобразования солнечной энергии, который полностью соответствует подходам к устойчивости энерго-обеспечения.
В стратегической перспективе на пилотной территории необходимо полностью отказаться от использования местных видов топлива, а также су-щественно сократить использование импортного природного газа. Доступ-ность электрической энергии после строительства солнечного коллектора со-здаст ситуацию, когда для целей отопления домов будет наиболее целесооб-разным использовать тепловой насос.
Тепловой насос — устройство для переноса тепловой энергии от ис-точника тепловой энергии (с низкой температурой) к потребителю (теплоно-сителю) с более высокой температурой. Термодинамически тепловой насос аналогичен холодильнику. Однако если в холодильнике целью является охлаждение, например продуктов, путем отбора их теплоты испарителем (отнятая теплота рассеивается в окружающей среду), то в тепловом насосе картина обратная. Низкотемпературное тепло среды отнимается насосом и передается для отопления помещений, например, через подогрев пола в до-ме.
2. Важной составляющей увеличения стоимости земель в районе явля-ется оптимизация транспортировки пассажиров и грузов на данной террито-рии. При этом мобильность в условиях загрязненности территории радио-нуклидами должна стать сферой бизнеса, дающей импульс ее дальнейшему социально-экономическому развитию.
Сказанное предполагает, что в перспективе для увеличения стоимости земель в Судковском и Борисовщинском сельсоветах должна существенно повыситься транспортная мобильность. При этом необходимо будет значи-тельно уменьшить нагрузку на окружающую среду, создаваемую в ходе пе-ремещения одного человека или единицы груза за один день. Также должно быть снижено валовое значение показателей, характеризующих эту нагруз-ку.
В этой связи одним из решений станет использование транспортных средств с электродвигателем. После строительства солнечного коллектроа и пуска Белорусской АЭС целесообразным будет использование электромоби-лей и в качестве личного, и в качестве общественного транспорта. Специфика сельской местности и близость районного центра повысит популярность электрических скутеров и велосипедов. Уже сегодня пробег последних в ре-жиме мотор+педали составляет от 30 до 50 км (в зависимости от емкости ак-кумуляторной батареи, суммарного веса велосипеда и велосипедиста). В перспективе появятся модели со значительно большим пробегом на одной зарядке.
Условием успешного внедрения альтернативных видов транспорта яв-ляется создание на территории станций по зарядке электрических транс-портных средств.
3. Развитие экстремального туризма.
Необходимо осознать, что чернобыльская зона — едва ли не един-ственное место в стране, которое реально способно привлекать большое ко-личество иностранных туристов. Для многих потенциальных посетителей возможность попасть в чернобыльскую зону и сделать селфи на фоне объек-тов, связанных тем или иным образом с крупнейшей техногенной катастро-фой в истории человечества, - соблазн, перед которым невозможно устоять. Кроме того, следует учитывать, что сегодня на земле осталось не так много мест, где мало кто бывал. И чернобыльская зона относится к их числу. Немаловажное значение в притягательности загрязненных радионуклидами территорий имеет тот факт, что размеренная и упорядоченная жизнь очень многих людей приводит к ощущению дефицита опасных приключений, же-лания ощутить последствия выброса адреналина в кровь. Путешественник по зоне имеет шанс почувствовать себя «сталкером», поиграть в «выживальщи-ка», который перед визитом в зону радиационного загрязнения должен бу-дет многое узнать об особенностях употребления в пищу различных продук-тов, способных накапливать радионуклиды, а также о местах на территории, где плотность загрязнения может быть более высокой. Главное – чтобы че-ловек, занимающийся экстремальным туризмом, получил свою порцию ост-рых ощущений, даже если часть из них будет просто иллюзорной угрозой, результатом самовнушения, но и не нанес при этом ущерба собственному здоровью.
Для интенсификации потока экстремальных туристов на пилотную тер-риторию возможно обеспечить ознакомление потенциального клиента с ком-мерчески успешными информационными материалами о чернобыльской проблеме, выполненными в приключенческо-художественном или игровом жанре. В качестве таких промо продуктов, способных сформировать у по-тенциального клиента желание посетить загрязненную радионуклидами тер-риторию для получения острых ощущений и информации о жизни людей на ней, могут быть использованы:
- Фильм «Чернобыль. Зона отчуждения». Россия, 2014
- Сериал «Чернобыль». США 2019 год
- Фильм в жанре хоррор «Запретная зона» (Chernobyl Diaries). США, 2012
- Фильм - драма «В субботу». Россия, Украина, 2011
- Игра «S.T.A.L.K.E.R: Тень Чернобыля». GSC Game World, Украина, 2007
При этом следует учитывать, что главный туристический аттрактант – четвертый энергоблок АЭС – расположен на территории Украины. В этой стране работает большое количество кампаний, предлагающих экстремаль-ные туры в чернобыльскую зону. Счет посещающих ее с туристическими це-лями - около десяти тысяч человек в год. Местной группе действий по устой-чивому развитию необходимо найти свою оригинальную нишу на рынке ту-ристических услуг в чернобыльскую зону с тем, чтобы выдержать конку-рентную борьбу с более развитым бизнесом.
Реализации указанных мер может выступать единым проектом ленд-девелопмента. Стоимость земельных участков в виду депрессивности региона является одной из наименьших в стране. В то же время объем инвестиций на строительство солнечного коллектора, установки подзарядной станции для автомобилей и рекламной компании по продвижению экстремального ту-ризма может значительно увеличить привлекательность для жизни данного района и многократно увеличить стоимость земельных участков.

. All Right Reserve.