ГЛАВА 2 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

2.1 Нормативная база кадастровой оценки земель в Республике Беларусь

Земельный фонд по экономическому назначению делится на семь кате-горий земель.
- земли сельскохозяйственного назначения. Имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются: для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья); для личного подсобного хозяйства; для коллектив-ного садоводства и огородничества; для подсобных сельскохозяйственных производств; для опытных и научных станций.
- земли городов и населенных пунктов.
- земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информати-ки и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
- земли особо охраняемых территорий.
- земли лесного фонда.
- земли водного фонда
- земли запаса.
Порядок предоставления и изъятия земельных участков в Республике Беларусь установлен Кодексом Республики Беларусь о земле, а также Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 года № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».
Земельные участки в Республике Беларусь предоставляются:
1) гражданам – на праве временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности или аренды;
2) индивидуальным предпринимателям – на праве аренды;
3) юридическим лицам Республики Беларусь – на праве постоянного или временного пользования, частной собственности или аренды, юридиче-ским лицам, не являющимся резидентами Республики Беларусь, – на праве аренды.
Изъятие и предоставление земельных участков, как правило, осуществ-ляется:
1) сельскими, поселковыми исполнительными комитетами – из земель в границах сельских населенных пунктов, поселков городского типа гражда-нам для строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокирован-ного жилого дома, для строительства (установки) временных индивидуаль-ных гаражей (отдельным категориям граждан Республики Беларусь в соот-ветствии с законодательством), ведения личного подсобного хозяйства, ого-родничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных;
2) районными исполнительными комитетами – из земель в границах районов для обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), не-завершенных законсервированных капитальных строений, для строительства и (или) обслуживания объектов придорожного сервиса и транспортной и ин-женерной инфраструктуры к ним, для целей, связанных с ведением лесного, сельского, подсобного сельского хозяйства, традиционных народных про-мыслов (ремесел), коллективного садоводства, дачного строительства, добы-чи торфа, из земель в границах городов, являющихся административными центрами районов, сельских населенных пунктов, поселков городского типа, дачных кооперативов, садоводческих товариществ, за исключением земель, решение по которым принимается Минским городским, городскими (горо-дов областного, районного подчинения), сельскими, поселковыми исполни-тельными комитетами, а также из земель запаса;
3) Минским городским исполнительным комитетом и городскими (го-родов областного, районного подчинения) исполнительными комитетами – соответственно из земель в границах г. Минска и городов областного, рай-онного подчинения;
4) областными исполнительными комитетами – из земель в границах области, за исключением земель, решение по которым принимается Минским городским, городскими (городов областного, районного подчинения), рай-онными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами;
5) администрациями свободных экономических зон – резидентам соот-ветствующих свободных экономических зон, специальных туристско-рекреационных парков, органом управления которых является администра-ция свободной экономической зоны, в границах данных зон, парков (если это право делегировано соответствующими областными, Минским городским, городскими (городов областного, районного подчинения) и районными ис-полнительными комитетами).
Для изъятия и предоставления земельного участка требуются: 1) пред-варительное согласование места размещения земельного участка для строи-тельства объекта (за исключением случаев, предусмотренных законодатель-ством);
2) разработка проекта отвода земельного участка и принятие на его ос-нове решения об изъятии и предоставлении данного участка;
3) установление границ предоставленного земельного участка на мест-ности, государственная регистрация создания земельного участка и возник-новения права на него.
В предоставлении земельного участка может быть отказано в следую-щих случаях:
1) испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен за-явителю на определенном вещном праве и (или) для определенной цели со-гласно законодательным актам;
2) заявителем не представлены предусмотренные законодательством документы, необходимые для принятия решения о предоставлении земельно-го участка, либо представленные заявителем документы содержат недосто-верные сведения;
3) испрашиваемый земельный участок согласно утвержденной в уста-новленном порядке градостроительной документации предусмотрен для иного по сравнению с заявленным целевым использованием;
4) использование земельного участка в заявленных целях не отвечает требованиям по соблюдению установленного в соответствии с законодатель-ством режима ведения хозяйственной деятельности в границах водоохран-ных зон и прибрежных полос водных объектов, лесов с особым режимом ле-сопользования и особо охраняемых природных территорий;
5) предоставление испрашиваемого земельного участка предусмотрено только по результатам аукциона (уполномоченным исполнительным комите-том объявлено о проведении соответствующего аукциона, либо земельный участок включен в соответствующие списки, либо принято решение о фор-мировании земельного участка для проведения аукциона), за исключением случаев предоставления земельного участка взамен земельного участка, в отношении которого принято решение о предстоящем изъятии для государ-ственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого иму-щества;
6) испрашиваемый земельный участок уже предоставлен другому лицу, и законные основания для его изъятия отсутствуют;
7) размеры испрашиваемого земельного участка превышают допусти-мые максимальные размеры, установленные законодательными актами, либо согласно градостроительной документации отсутствует возможность предо-ставления земельного участка в размере, испрашиваемом заявителем, и не получено согласие от него на предоставление земельного участка в меньшем размере;
8) срок, на который земельный участок испрашивается, превышает максимальный срок, установленный законодательными актами;
9) утвержден акт выбора места размещения данного земельного участ-ка другому лицу;
10) в отношении указанного земельного участка заинтересованное лицо в установленный законодательством срок не обратилось за государственной регистрацией этого земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него;
11) в отношении указанного земельного участка заинтересованное лицо в установленный законодательством срок не приступило к занятию земель-ного участка;
12) по испрашиваемому земельному участку имеет место неразрешен-ный земельный спор;
13) заявитель не произвел рекультивацию нарушенных земель, не вы-полнил другие предусмотренные законодательством мероприятия по охране земель на ранее предоставленном ему земельном участке;
14) Президентом Республики Беларусь не согласовано место размеще-ния земельного участка, изымаемого из сельскохозяйственных земель сель-скохозяйственного назначения, лесных земель лесного фонда (лесов первой группы) для целей, не связанных с назначением этих земель;
15) в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
В Беларуси разработан Единый государственный реестр администра-тивно-территориальных (АТЕ) и территориальных единиц (ТЕ).
Единый государственный реестр административно-территориальных и территориальных единиц Республики Беларусь является составной частью Государственного земельного кадастра и содержит данные о наименовании, размерах и границах административно-территориальных и территориаль-ных единиц, их центров.
Объектами учета и регистрации Реестра АТЕ и ТЕ являются две терри-ториальные единицы. Административно-территориальные единицы пред-ставлены: столицей Республики Беларусь, областями, районами, сельсовета-ми, а также городами и поселками городского типа, в которых созданы местные Советы депутатов, исполнительные и распорядительные органы, имеющие наименование, границы и административный центр.
Территориальные единицы – это населенные пункты, в которых не со-зданы местные Советы депутатов, исполнительные и распорядительные ор-ганы, а также территории специального режима использования (заповедни-ки, национальные парки, заказники, территории исторических памятников и памятников природы), имеющие наименование и границы. По каждой адми-нистративно-территориальной или территориальной единице Реестр АТЕ и ТЕ включает в себя следующие сведения: о наименовании; о наименовании административного центра; о категории (подчинении) административно-территориальной или территориальной единицы; о границе, ее типе и про-тяженности; о площади; о коде административно-территориальной или тер-риториальной единицы в соответствии с общегосударственным классифика-тором Республики Беларусь «Система обозначения объектов административ-но-территориального деления и населенных пунктов» (код СОАТО); о рек-визитах документов, являющихся основанием регистрации или аннулирова-ния регистрационной записи; о дате регистрации.
В базе данных Реестра АТЕ и ТЕ хранится информация об ограниче-ниях прав пользования в территориальных единицах с особым режимом ис-пользования земель, которые создаются на основе следующих Законов Рес-публики Беларусь: «Об административно-территориальном делении и по-рядке решения вопросов административно-территориального устройства Республики Беларусь», «Об особо охраняемых природных территориях и объектах», «О питьевом водоснабжении», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «Об охране историко-культурного наследия», «О правовом режиме территорий, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС», «Об охране окружающей среды». Например, база данных Реестра АТЕ и ТЕ содержит сведения о границах природоохранных объектов (запо-ведниках, национальных парках, заказниках, памятниках природы).
Физическая модель Реестра АТЕиТЕ основывается на ГИС-технологии и представляет собой цифровую карту, которая включает цифровую топо-графическую основу и административно-территориальные и территориаль-ные единицы. Цифровая топографическая основа включает слои: автомо-бильные дороги; железные дороги; гидрографию. Соответственно админи-стративно-территориальные и территориальные единицы структурируются на слои: государственная граница Республики Беларусь; границы областей; границы районов; границы сельсоветов; границы городов и поселков город-ского типа; границы сельских населенных пунктов; границы территорий спе-циального режима использования.
Базовыми источниками информации цифровой карты Реестра АТЕ и ТЕ являются: землеустроительные дела, цифровые карты республики мас-штаба 1:100 000 и 1:200 000. Для подписей и обозначения объектов АТЕ и ТЕ на цифровой карте используют коды СОАТО, т. е. коды специального общегосударственного классификатора Республики Беларусь «Система обо-значений объектов административно-территориального деления и населен-ных пунктов» (– классификатор СОАТО).
Обновление цифровой карты реестра осуществляется путем внесения границ новых АТЕ и ТЕ, удаления границ ликвидированных АТЕ и ТЕ, ре-дактирования границ административно-территориальных и территориаль-ных единиц на основании землеустроительных дел. В цифровую карту ре-естра дополнительно могут вноситься сведения, необходимые для ведения Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ), оформления прав на него и сделок с ним (границы водоохранных зон, гра-ницы земельных участков садоводческих товариществ и другие сведения).
Регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра содержит сведения о стоимостях земельных участков, полученные при проведении их оценки [18]. Регистр стоимости ведется отделом оценки земель и мониторинга рынка недвижимости ГУП «Национальное кадастро-вое агентство» при Государственном комитете по имуществу Республики Бе-ларусь.
Нормативная база регистра стоимости основана на ведомственных ин-струкциях:
- Инструкция о порядке ведения Регистра стоимости земельных участ-ков государственного земельного кадастра, утвержденная постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь.
- Инструкция по кадастровой оценке земель населенных пунктов Рес-публики Беларусь, утвержденная постановлением Государственного комите-та по имуществу Республики Беларусь
- Инструкция по кадастровой оценке земель садоводческих товари-ществ и дачного строительства Республики Беларусь, утвержденная поста-новлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь.
- О проведении оценки земель населенных пунктов. Постановление Совмина Республики Беларусь.
- Порядок организации работы с гражданами в Государственном коми-тете по имуществу Республики Беларусь и подчиненных ему организациях по выдаче справок либо иных документов, содержащих подтверждение фак-тов, имеющих юридическое значение, утвержденный постановлением Совми-на Республики Беларусь.
Получаемые сведения из Регистра стоимости могут включать данные о базовых стоимостях земель населенных пунктов Республики Беларусь; об оценочных зонах населенных пунктов и кадастровых стоимостях земель этих оценочных зон; о кадастровых стоимостях земельных участков населенных пунктов, зарегистрированных в Едином государственном регистре недвижи-мого имущества на дату кадастровой оценки; о стоимостях отдельных участ-ков по результатам их оценки.
В Регистре стоимости также хранится информация градостроительно-го, экологического, социально-культурного назначения относительно адми-нистративно-территориальных или территориальных единиц Республики Бе-ларусь, использованная при кадастровой оценке. Это – схемы функциональ-ного зонирования территории населенного пункта, временнoй транспортной доступности центра населенного пункта, обеспеченности инженерной инфра-структурой (водо-, газо-, теплоснабжение и др.), территориально-планировочных условий, природных и рекреационных особенностей земель населенных пунктов в электронном виде (полный перечень составляет более 30 тематических слоев исходной информации для каждого населенного пунк-та).
Реестр цен на земельные участки государственного земельного кадаст-ра ведется на основании ст. 143 Кодекса Республики Беларусь о земле и со-держит сведения о ценах на земельные участки и на объекты недвижимости, находящиеся на этих участках, зафиксированных на момент совершения сде-лок с этими участками. Реестр цен введется отделом оценки земель и монито-ринга рынка недвижимости ГУП «Национальное кадастровое агентство».
Нормативная база Реестра цен на недвижимость основывается на сле-дующих документах:
- Инструкция о порядке формирования Реестра цен на земельные участки Государственного земельного кадастра и выдаче информации из не-го, утвержденная постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь;
- Единая классификация назначения объектов недвижимого имущества, утвержденная постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь;
- Указ Президента Республики Беларусь «Об утверждении перечня ад-министративных процедур, выполняемых государственными органами и иными государственными организациями по обращениям граждан за выда-чей справок или других документов».
Содержание Реестра цен формируют три электронные базы данных со-ответственно для земельного участка, капитального строения и изолирован-ного помещения.
Относительно земельного участка в содержании Реестра цен указыва-ются следующие показатели: кадастровый номер; адрес; целевое назначение; площадь; цена земельного участка и (или) всего недвижимого имущества; размер арендной платы за земельный участок и (или) за все недвижимое имущество; порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок и (или) за все недвижимое имущество; срок аренды земельного участка и (или) всего недвижимого имущества; правовой статус земельного участка; дата заключения договора, являющегося основанием перехода прав на земельный участок.
Порядок оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь установлен Инструкцией по кадастровой оценке. Объектами кадастровой оценки являются земли оценочных зон и земельные участки, зарегистриро-ванные в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Результатом кадастровой оценки являются кадастро-вые стоимости объектов оценки. Земли населенного пункта оцениваются от-дельно по каждому из пяти видов их функционального использования: жилая многоквартирная зона; жилая усадебная зона; производственная зона; обще-ственно-деловая зона; рекреационная зона.
Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на не-го и сделок с ним (далее – ЕГРНИ) – систематизированный свод сведений и документов в отношении зарегистрированных объектов недвижимого иму-щества, находящихся на территории Республики Беларусь (ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сде-лок с ним). ЕГРНИ ведется Республиканской организацией по государствен-ной регистрации Беларусь (ст. 13 Закона о государственной регистрации не-движимого имущества, прав на него и сделок с ним). Информацию в ЕГРНИ вносят исключительно регистраторы организаций по государственной реги-страции, аттестованные и внесенные в реестр регистраторов.
ЕГРНИ содержит сведения о недвижимом имуществе (земельных участках, зданиях, сооружениях, изолированных помещениях, незавершен-ных, законсервированных капитальных строениях), сведения о правах и об ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущество, сведения о сделках с недвижимым имуществом, сведения о правообладателях.
Каждая запись в ЕГРНИ имеет свои последствия: недвижимое имуще-ство считается созданным, измененным, прекратившим существование. Сдел-ка с недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации в ЕГРНИ, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь. Права, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество возника-ют, переходят с момента государственной регистрации в ЕГРНИ.
Выдача информации из ЕГРНИ осуществляется в различных формах, в том числе в форме земельно-кадастрового плана земельного участка и др. Выписки и планы выдаются территориальными организациями по государ-ственной регистрации по месту расположения недвижимого имущества. Ин-формация или мотивированный отказ в выдаче информации предоставляется в течение 3 дней с момента поступления письменного запроса и внесения пла-ты
Организации по государственной регистрации обязаны предоставлять любому лицу необходимую информацию о существующих в момент выдачи информации правах и ограничениях (обременениях) прав на конкретный объект недвижимого имущества. Уклониться от выдачи информации, если внесена плата за предоставление информации и предоставлены документы, содержащие идентификационные сведения, невозможно. Отказ в выдаче ин-формации, а также уклонение от предоставления информации могут быть обжалованы в суде. Организации по государственной регистрации обязаны по запросу правообладателя предоставлять информацию о лицах и органах, получивших сведения о недвижимом имуществе, на которое он имеет права.

2.2 Порядок оценки земель населенных пунктов

Кадастровая стоимость определяется в белорусских рублях на дату оценки. По желанию заказчика оценки кадастровая стоимость может опреде-ляться в иностранной валюте с пересчетом в белорусские рубли по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату оценки. Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится по состоянию на 1 января го-да ее проведения. Последующая кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится не позднее чем через пять лет, если иное не установлено законодательством.
Кадастровая стоимость земельного участка, зарегистрированного по-сле проведения кадастровой оценки, рассчитывается с использованием утвержденных в установленном порядке кадастровых стоимостей земель оценочных зон. Коэффициенты, а также перечень факторов оценки могут уточняться по результатам мониторинга цен на земельном рынке и согласо-вываются Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.
Результаты кадастровой оценки утверждаются местными исполнитель-ными комитетами.
Перед заключением договора на оценку оценщик совместно с заказчи-ком оценки составляет задание на оценку, которое является неотъемлемым приложением к договору и отчету о кадастровой оценке. В задании на оцен-ку должны быть указаны цель оценки, вид определяемой стоимости, дата оценки, описание состава объектов оценки и другие сведения по усмотрению заказчика оценки и оценщика.
При проведении кадастровой оценки земель населенных пунктов осу-ществляется сбор рыночной и другой информации, необходимой для ее про-ведения. Основным источником информации об оцениваемых земельных участках являются сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. При необходимости дополнительную информацию собирают из Государственного градостроительного кадастра или градостроительной до-кументации и других источников.
Предпосылки и ограничения, влияющие на определяемую стоимость объектов оценки, формулируются оценщиком в зависимости от условий до-говора на оценку, исходной информации о недвижимости, данных рынка не-движимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимо-сти и других факторов. Принятые предпосылки и ограничения должны быть отражены в отчете о кадастровой оценке земель населенных пунктов. При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж (цены предложений) объектов недвижимости, тенденции изменения цен, спроса и предложения на недвижимое имущество, условия продажи, условия финансирования, время, в течение которого они находились в форме публичного предложения на рынке до их продажи, рыночные арендные ставки, условия заключения до-говоров аренды и другие показатели.
Объем исследований определяется оценщиком в зависимости от осо-бенностей земельных участков в составе земель населенного пункта и ис-пользуемых методов расчета стоимости.
Анализ рынка недвижимости производится по следующим сегментам рынка: жилая недвижимость (с разделением на многоквартирную и усадеб-ную), промышленная и коммунально-складская недвижимость, общественно-деловая (коммерческая) недвижимость. В каждом сегменте анализируется информация как по застроенным, так и незастроенным земельным участкам. При необходимости для анализа могут быть выделены дополнительные сег-менты.
Выбор применяемого метода (методов) оценки и расчета кадастровой стоимости зависит от наличия рыночной информации. При наличии доста-точного количества рыночной информации, позволяющей определить ка-дастровую стоимость земельных участков, применяется один или несколько методов оценки: затратный, доходный, сравнительный.
В случае недостаточного количества рыночной информации метод ка-дастровой оценки может применяться совместно с одним или несколькими методами оценки: затратным, доходным, сравнительным.
В случае отсутствия рыночной информации применяется только метод кадастровой оценки. Выбор методов оценки, оценочное зонирование и рас-чет кадастровой стоимости выбранными методами производится отдельно по каждому виду использования земель. Для кадастровой оценки земель одного населенного пункта допускается использование различных методов оценки для каждого вида использования земель.
В процессе кадастровой оценки проводится оценочное зонирование зе-мель населенного пункта, предусматривающее разделение земель населенно-го пункта на оценочные зоны. Оценочная зона – часть земель населенного пункта, близких по значению кадастровой стоимости единицы площади зе-мельных участков.
Оценочное зонирование зависит от выбранных методов оценки и мето-дов расчета кадастровой стоимости. Если рынок недвижимости в населенном пункте развит слабо и используется метод кадастровой оценки или комбини-рованный метод, оценочное зонирование производится на основании влия-ния факторов оценки. При использовании рыночного метода оценки оценоч-ное зонирование производится на основании рыночных цен недвижимости.
Оценочной зоной является гомогенная (однородная) по градострои-тельной ценности и стоимости часть территории населенного пункта.
Оценочная зона считается гомогенной, если в ее границах соблюдаются следующие условия:
- земельные участки имеют одинаковые функциональное использование и территориально-планировочные условия;
- внешние улучшения земельных участков в зоне равноценны;
- транспортная (временная) доступность центра города со всех земель-ных участков внутри зоны существенно не различается. Оценочные зоны мо-гут подразделяться на подзоны и микрозоны.
Оценочное зонирование осуществляется в следующем порядке:
- составляется кадастровая карта населенного пункта; на карту нано-сятся функциональные зоны; функциональные зоны делятся на оценочные зоны по критерию зонального фактора (расположение земельного участка по отношению к центру населенного пункта). Оценочные зоны должны нахо-диться в одинаковом радиусе действия зонального фактора. Если все земель-ные участки находятся в одинаковом радиусе действия зонального фактора, то границы функциональной зоны совпадают с оценочной;
- оценочные зоны делятся по критерию внешних улучшений. Если зе-мельные участки имеют различные внешние улучшения, то зона разделяется на подзоны (микрозоны), включая земельные участки с равноценными внеш-ними улучшениями;
- оценочные зоны делятся по критерию доступности к остановкам го-родского и пригородного пассажирского транспорта и к центрам жилых микрорайонов. Если в зоне имеются земельные участки с различными пока-зателями доступности, то зона делится на новые подзоны (микрозоны) с оди-наковыми параметрами доступности;
- оценочные зоны делятся по критерию пересечения с территориями, имеющими особый правовой статус. Если часть земельных участков оценоч-ной зоны находится на заповедных территориях, или территориях природо-охранного, оздоровительного, рекреационного назначения, или в пределах зон с ограниченными правами застройки, то оценочная зона, находящаяся в пересечении с данными территориями, должна быть выделена в отдельную подзону.
Границами оценочных зон и подзон (микрозон) принимаются: есте-ственные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа – реки, ручьи, овра-ги, балки, обрывы и т. д.); крупные инженерные сооружения (железные до-роги, магистральные автодороги, магистральные улицы); улицы, проезды, границы (заборы) предприятий производственного и непроизводственного назначения; границы лесных, сельскохозяйственных и иных земель. Близкие по значению кадастровой стоимости оценочные микрозоны объединяются в оценочные подзоны. Количество оценочных зон определяется индивидуаль-ными особенностями населенных пунктов и не регламентируется.
Расчет кадастровой стоимости рыночным методом производится в сле-дующей последовательности: расчет кадастровых стоимостей земель оценоч-ных зон; расчет кадастровых стоимостей земельных участков. При использо-вании рыночного метода кадастровая стоимость земель оценочных зон определяется на основании одного или нескольких следующих методов рас-чета стоимости: сравнительного анализа продаж, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, предполагаемого исполь-зования. Порядок проведения расчетов регламентируется государственным стандартом, а факторы оценки при этом определяются на основании анализа рынка недвижимости. Кадастровые стоимости земельных участков рассчи-тываются путем умножения кадастровой стоимости 1 кв. м земель оценочной зоны на площади этих участков.
Расчет кадастровой стоимости методом кадастровой оценки произво-дится в следующей последовательности: расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их использования; расчет кадастровых стоимо-стей земель оценочных зон; расчет кадастровых стоимостей земельных участков.
Расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду исполь-зования производится нормативным методом, либо на основании базовых стоимостей земель опорных населенных пунктов путем построения модели оценки с использованием математической статистики (корреляционно-регрессионный анализ), либо с помощью экспертных методов анализа ин-формации.
Базовая стоимость земель при определении по опорным населенным пунктам определяется путем интерполяции (экстраполяции) базовых стоимо-стей земель опорных населенных пунктов. Интерполяция (экстраполяция) осуществляется по факторам, оказывающим влияние на формирование базо-вых стоимостей земель на региональном уровне.
Факторами, оказывающими влияние на формирование базовых стои-мостей земель на региональном уровне, являются: экономические (уровень доходов населения, объем инвестиций в основной капитал, объемы строи-тельства, в том числе жилых домов, показатели рынка недвижимости (коли-чество сделок, средняя рыночная цена недвижимости) и другие); социальные (численность населения, его возрастная и социальная структура, образова-тельный уровень, структура занятости, сальдо миграции, уровень безрабо-тицы, преступности, количество учреждений образования, здравоохранения и культуры; объектов социально-бытового обслуживания); юридические и административные (административный статус населенного пункта, классифи-кация населенного пункта по значению историко-культурного наследия); окружающая среда и характеристики местоположения; экологические факто-ры (радиоактивное загрязнение, степень загрязнения атмосферного воздуха, почвы и другие).
Расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон производится путем умножения базовой стоимости земель населенного пункта на сводный коэффициент влияния факторов оценки по формуле 2.1.

КСЗОНЫ = БСНП  KСВ, (2.1)

где КСЗОНЫ – кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду использования земель, руб. (условные единицы (у. e.), например евро)/кв. м;
БСНП – базовая стоимость земель населенных пунктов по видам исполь-зования земель, руб.(у. е.)/кв. м;
KСВ – сводный коэффициент влияния факторов оценки.

Сводный коэффициент влияния факторов оценки определяется c учетом площади их влияния по формуле 2.2
(2.2)
где KСВ – сводный коэффициент влияния факторов оценки;
Kij – j-е значение коэффициента i-го фактора оценки;
Площадьij – площадь оценочной зоны, на которую оказывает влияние j-е значение i-го фактора оценки;
Площадь – площадь оценочной зоны;
n – количество факторов оценки;
m – количество значений факторов оценки.

Кадастровые стоимости земельных участков рассчитываются путем умножения кадастровой стоимости 1 кв. м земель оценочной зоны на площа-ди этих участков. Влияние иных факторов оценки, не оговоренных выше, может быть учтено исполнителем оценки экспертным путем с применением коэффициентов, согласованных с Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.
Расчет кадастровой стоимости комбинированным методом производит-ся в следующей последовательности: расчет базовой стоимости земель насе-ленного пункта по виду их использования; расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон; расчет кадастровых стоимостей земельных участков.
Расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их ис-пользования производится рыночным методом. Для этого проводится инди-видуальная оценка с целью определения рыночной стоимости типичных зе-мельных участков, расположенных в различных частях населенного пункта, на основании одного или нескольких следующих методов расчета стоимости: сравнительного анализа продаж, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, предполагаемого вида использования земель – и оформляются отчеты об оценке.
Базовая стоимость земель населенного пункта по виду их использова-ния определяется как средняя величина по формуле 2.3.
(2.3)

где БСНП – базовая стоимость земель населенных пунктов по виду их использования, руб. (у. е.)/кв. м;
РСЗУ – рыночная стоимость типичного земельного участка, руб. (у. е.)/ кв. м;
KСВ – сводный коэффициент влияния факторов оценки с учетом площа-ди их влияния на кадастровую стоимость земель оценочной зоны;
m – количество индивидуальных оценок земельных участков, прове-денных по виду использования земель.

Количество индивидуальных оценок зависит от достаточности рыноч-ной информации для проведения таких оценок, но не менее пяти по каждому виду использования земель в населенном пункте. При расчете значения базо-вой стоимости земель коэффициент вариации, который рассчитывается путем деления стандартного (среднеквадратичного) отклонения рассчитанных зна-чений базовой стоимости на ее среднеарифметическое значение, не должен превышать 0,3.
Базовая стоимость земель населенного пункта по виду использования – это расчетный показатель, используемый для определения кадастровой сто-имости земель оценочных зон. Базовая стоимость земель определяется по следующему алгоритму:
- Шаг 1. Оценка на основе экспертного подхода рыночной стоимости типичных земельных участков, т. е. земельных участков, обладающих харак-терными параметрами оценочной зоны, расположенных в различных частях г. Дзержинска.
- Шаг 2. Расчет величины базовой стоимости земель.
- Шаг 3. Проверка достоверности полученной величины базовой стои-мости земель.
Для определения базовой стоимости земель города производится оцен-ка рыночной стоимости типичных земельных участков (как минимум пяти). Для того чтобы не превысить допустимый уровень коэффициента вариации, а в итоге не исказить величину базовой стоимости, в результате предвари-тельного анализа выявляются земельные участки с «отклонениями» в стои-мости. Дополнительно в выборку для определения базовой стоимости земель включаются земельные участки, расположенные в зоне усадебной жилой за-стройки, по которым известны цены сделок.
Расчет величины базовой стоимости земель нормативным методом ос-новывается на формуле 2.4

КС = БСЗ  И  ПЛ, (2.4)

где БСЗ – базовая стоимость земель оценочной зоны, руб. (у. е.) / кв. м;
И – индекс корректировки стоимости земельного участка;
ПЛ – площадь земельного участка, кв.м.

Базовая стоимость земель оценочной зоны согласно Инструкции опре-деляется по формуле
БСЗ = БСНП × KФ × KМ × KЛ, (2.5)

где БСЗ – базовая стоимость земель оценочной зоны, руб. (у. е.) / кв. м;
БСНП – базовая стоимость земель населенного пункта, руб. (у. е) /кв. м;
KФ – коэффициент функционального использования земель оценочной зоны;
KМ – коэффициент местоположения земель оценочной зоны относи-тельно центра населенного пункта;
KЛ – коэффициент локальной ценности земель оценочной зоны.

Из формул (2.4) и (2.5) определяется базовая стоимость населенного пункта:

(2.6)

Алгоритм определения базовой стоимости БСНП с использованием формулы состоит в следующем:
1. Определение для каждого J-го земельного участка (J = 1 – n, где n – количество земельных участков, принимаемых для расчета БСНП) коэффици-ентов KФJ , KЛ J , KМ J , ИJ.
2. Определение базовой стоимости БСНПJ по формуле (2.6) J-го земель-ного участка, исходя из экспертной оценки рыночной стоимости единицы площади РСЗJ этого же участка. При этом в формуле (2.6):
- для каждого J-го земельного участка принимается КСJ /ПЛ = РСЗJ ;
- для каждого J-го земельного участка подставляются значения коэф-фициентов KФJ , KЛ J , KМ J , ИJ
3. Расчет базовой стоимости как среднего арифметического БСНПJ по всем земельным участкам по формуле 2.7.

(2.7)

Далее осуществляется проверка достоверности базовой стоимости зе-мель г. Дзержинска заключается в сравнении кадастровой стоимости J-го зе-мельного участка КСJ /ПЛ, вычисленной на основе нормативного подхода по формуле 2.8.

(2.8)

Чем точнее установлена базовая стоимость БСНП, чем точнее определе-ны коэффициенты рентообразующих факторов KФ , KЛ , KМ , И, точнее про-ведена оценка РСЗJ , тем разность между значениями кадастровой стоимости КСJ /ПЛ, рассчитанной на основе нормативного подхода, и рыночной стои-мости РСЗJ , установленной на основе экспертного подхода, должна быть меньше. Соответственно корреляция между массивом КСJ /ПЛ и массивом РСЗJ по всем земельным участкам должна быть больше.
Проверка достоверности базовой стоимости осуществляется по следу-ющему алгоритму:
- вычисляется массив кадастровых стоимостей КСJ /ПЛ типичных зе-мельных участков на основе нормативного подхода по формуле 2.8;
- вычисляется коэффициент корреляции R между массивом кадастро-вых стоимостей КСJ /ПЛ и массивом рыночных стоимостей РСЗJ по всем зе-мельным участкам.
Процедура оценочного зонирования осуществляется с целью разделе-ния территории населенного пункта на оценочные зоны. В границах оценоч-ных зон согласно инструкции соблюдаются следующие условия:
- земельные участки имеют одинаковое функциональное использование и территориально-планировочные условия;
- внешние улучшения земельных участков в зоне равноценны;
- транспортная доступность со всех земельных участков внутри зоны существенно не различается. В качестве картографической основы для оце-ночного зонирования используется земельно-информационная система (ЗИС) Дзержинского района. Процедура оценочного зонирования осуществляется в следующем порядке:
- сбор, анализ и актуализация исходной информации;
- формирование функциональных зон на кадастровой карте;
- деление функциональных зон на оценочные зоны по факторам: вре-менной доступности центра города; внешних улучшений; территориально-планировочных условий; природных и рекреационных особенностей земель;
- расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон;
- оформление результатов оценочного зонирования в виде схемы.
Расчет кадастровой стоимости 1 кв. м земель в оценочной зоне произ-водится исходя из предположения, что вся площадь зоны на 100 % заполне-на земельными участками. Рассчитанная исходя из этих соображений стои-мость является более достоверной и не меняется в зависимости от количества зарегистрированных земельных участков.
Исходными данными, необходимыми для расчета кадастровой стоимо-сти (VLn) 1 кв. м земель в оценочной зоне являются:
- базовая стоимость земель населенного пункта;
- площадь оценочной зоны;
- тематические слои исходной информации, соответствующие всем ин-дексам корректировки стоимости земельных участков в электронном виде.
Расчет производится по следующей формуле:

VLn=((БСНП * Иi1 *Sqi1)+ … + (БСНП *Иij *Sqij))/Sq, i = 1…n, j = 1…m, (2.9)

где VLn – результирующая кадастровая стоимость 1 кв. м земель оце-ночной зоны;
БСНП – базовая стоимость земель населенного пункта;
Иi1 – значение индекса корректировки стоимости оценочной зоны;
Sqi1– площадь зоны, на которую оказывает влияние индекс;
Sq – площадь оценочной зоны (ПЛ);
n – количество индексов корректировки стоимости оценочной зоны; m – количество вариантов значений каждого индекса.

Следующим этапом кадастровой оценки после оценочного зонирова-ния является определение кадастровых стоимостей земельных участков с применением индексов, корректирующих стоимость отдельного земельного участка относительно стоимости земель оценочной зоны. Стоимость земель-ного участка определяется путем умножения кадастровой стоимости земель оценочной зоны на индекс, корректирующий стоимость земельного участка относительно стоимости земель оценочной зоны, и на площадь земельного участка.