3 ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ПОКАЗАТЕЛЕЙ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

Рынок нового жилья в Беларуси за исключением Минска развивается достаточно слабо, и можно говорить о том, что строительная сфера в полной мере еще не вышла из кризиса. В то же время заметно оживилась активность на рынке вторичного жилья, что в крупных городах привело к существенно-му росту цен.
Одним из главных трендов прошлого года стало увеличение количе-ства сделок купли-продажи на вторичном рынке квартир, которое отмечено как в Минске, так и по стране в целом.
При этом активность на рынке нового жилья на порядок ниже и наблюдается сокращение темпов строительства. Это связано с политикой сужения возможностей получения льготного кредита на строительство.
Динамика изменения средней стоимости одного квадратного метра об-щей площади жилья в 2012-2017 гг. представлена на рисунке 3.1.

Рисунок 3.1 – Средняя стоимость одного квадратного метра об-щей площади жилья в 2012-2017 гг, BYN
Источник: Белстат

Как видно из данных рисунка 3.1 средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке, начиная с 2014 года начала превышать цены на первичном рынке. Это обусловлено последствиями финансового кризиса и сокращением объемов льготного кредитования.
Динамика цен на квартиры в размере количества комнат представлена на рисунке 3.2

Рисунок 3.2 – Средняя стоимость одного квадратного метра об-щей площади жилья в 2012-2017 гг в разрезе видов квартир, BYN
Источник: Белстат

Как видно из данных рисунка 3.2 стоимость одного квадратного метра в однокомнатных квартирах наибольшая – 1621 руб. в 2017 году. Также вы-сокая стоимость квадратного метра отмечается в четырехкомнатных и более крупных квартирах – 1542 рубля. Самые дешевые метры в 2017 году были в двухкомнатных квартирах – 1396 руб.
Ежегодный оборот средств на рынке жилой недвижимости составляет сотни миллионов долларов. Численность местных и “приезжих” покупателей, а также локальный уровень цен во многом определяют ту сумму, которую потратят на квартиры в конкретном регионе страны за определённый про-межуток времени. В Минске проживает пятая часть населения Беларуси, а какова доля столицы в общем объёме потраченных на квартиры денег?
Суммирование стоимости всех квартир, которые фигурировали в сдел-ках купли-продажи в 2017 году в разрезе областных центров и самых круп-ных городов показало следующие результаты (рисунок 3.3.)

Рисунок 3.3 – Объемы покупки квартир по регионам Республики Беларусь, BYN
Источник: realt.by

Итоговые значения были представлены в виде не совсем обычной кар-ты Беларуси. Площадь административных единиц изменилась в соответствии с рассчитанным объёмом местного рынка продажи квартир.
Статус Минска, как экономического центра страны, неоспорим, и на карте наглядно видно реальное положение вещей – на столицу приходится более половины всех средств, потраченных белорусами на покупку квартир.
Совокупный объём пяти областных центров оказался в 3 раза меньше, чем у столичного рынка. Другие крупные города вместе недотянули и до 1/5 минского объёма.
Всё, что осталось на малые города, посёлки и другие населённые пунк-ты, а это 16% общего объёма, также распределено крайне неравномерно. Бо-лее половины всех «областных» денег пришлись на Минскую область. Здесь вновь сказывается влияние столицы, выраженное повышенной активностью покупателей и высокими ценами на квартиры в пригороде Минска.
Если смотреть на различия между областными центрами и другими крупными городами, то их можно с большего объяснить разной численно-стью населения, однако без аномалий не обошлось. Так, объем рынка про-дажи квартир в Гродно и Витебске оказался выше, чем в Гомеле, хотя в по-следнем проживает на 150 тысяч человек больше. Это связано с очень слабой активностью гомельских покупателей. В прошлые годы Гомель с запасом опережал другие областные центры.
Среди крупных городов Беларуси обращает на себя внимание большой объём солигорского рынка. Сказывается тот факт, что по дороговизне жилья Солигорск уступает лишь Минску.
Динамика цен на квартиры в Минске по данным сайта realt.by пред-ставлена на рисунке 3.4

Рисунок 3.4 – Изменение средних цен на квадратный метр жилой площади в Минске в 2018 году, USD
Источник: realt.by

Средняя цена квартир в новостройках Минска растет седьмую неделю подряд. За последние 7 дней она поднялась на 0,2% и составила 1262 $/ кв м.. Разрыв в цене между средним уровнем цен первичного м вторичного рынков составляет 60 $/ кв м.
Для сравнения отметим, что цена квадратного метра жилья в област-ных центрах на начало декабря 2018 года составляет:
Брест – 757 $/ кв м ,
Витебск – 599 $/ кв м
Гомель – 627 $/ кв м
Гродно – 683 $/ кв м
Могилев – 629 $/ кв м
Отметим еще ряд тенденций, которые присутствуют на белорусском рынке недвижимости. За последнее время возросла активность граждан Рос-сии, покупающих недвижимость в Беларуси с целью «мягкой эмиграции». Наиболее привлекательные регионы для россиян: Минск, Витебская и Грод-ненская обл.
Таким образом, в целом по стране динамика изменения объема рынка жилой недвижимости в последние годы имела куполообразную форму: рост до 2014 года, а затем падение. Причем с наступлением кризиса объём рынка стагнировал в столице и регионах по-разному.
В Минске он сократился за два года лишь на 16%. Цены упали гораздо сильнее, но часть “потерь” удалось компенсировать рекордным объёмом сделок в 2016 году.
В регионах сокращение было куда большим и за два года составило -38%. При этом, в 2016 году в Минске на покупку квартир потратили боль-ше, чем в 2015-ом, а в регионах падение продолжилось.
Динамика цен на вторичном рынке жилья не изобилует существенными колебаниями и всё же их средний уровень медленно «ползёт» вверх. За ми-нувшую неделю индекс цен на квартиры в Минске вырос на 0,2% и составил 1322 $/ кв м. Аналогичный уровень цен наблюдался последний раз на рубе-же 2015 и 2016 годов.
Снижение ставок на финансовом рынке привело к снижению стоимости кредитов на жилье и росту спроса на них со стороны физических лиц. За-долженность населения по кредитам на финансирование недвижимости вы-росла за прошлый год на 604,5 млн, руб. или на 11,3%. Для сравнения: за 2016 год задолженность выросла на 4,0%, или на 236,0 млн. руб.
Дополнительным стимулирующим фактором стало увеличение сов-местных кредитных программ банков и застройщиков, а также изменение правительством условий финансирования проектов для нуждающихся за счет кредитов. Введение механизма адресных субсидий и компенсация за счет бюджета процентов по коммерческим кредитам, выдаваемым нуждающимся, способствовали притоку в отрасль дополнительных инвестиций.
Также вырос спрос на кредиты со стороны граждан, не относящихся к категории нуждающихся. Это способствовало увеличению числа сделок по продаже новостроек. Доступные кредиты стимулировали граждан активнее использовать собственные накопления для покупки новых квартир.
В условиях растущего спроса ряд частных застройщиков увеличили цены на жилье. Впрочем, ценовая политика строительных компаний в про-шлом году мало чем отличалась от 2016 года. Застройщики продолжали привлекать покупателей акционными предложениями, выставляя на продажу ограниченное число квартир со скидками. Также компании стимулировали продажи квартир предоставлением рассрочек на различные сроки (от 1,5 до 8 лет, в том числе беспроцентных) при условии 30-50%-ой предоплаты.