2 ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

Рынок жилой недвижимости взаимодействует в большей или меньшей степени со всеми сферами экономики, и он подвержен влиянию процессов, происходящих на них. Это значит, что на становление рынка жилой недви-жимости, безусловно, оказывали влияние общие для всей экономики факто-ры: экономическая и социальная нестабильность; политическая нестабиль-ность; неуверенность в будущем у значительной части населения, сверхвысо-кие темпы инфляции; резкая дифференциация в доходах; неразвитость и не-стабильность финансовой системы, недостаток денежных ресурсов в струк-туре оборотных средств предприятий, отсутствие четких механизмов функ-ционирования и пробелы в законодательном регулировании деятельности различных сфер экономики народного хозяйства.
Рынок жилой недвижимости в 2012-12017 годы находился под влияни-ем совокупности факторов, что в итоге сказалось на темпах ввода жилья, фи-нансовых возможностях строительных компаний, уровне продаж новостроек и полученной компаниями выручки от заключенных сделок.
За 2017 год в Беларуси было введено в эксплуатацию 3 792,8 тыс. кв. метров жилья, или на 11,5% меньше, чем за 2016 год. Динамику развития рынка за последние шесть лет иллюстрирует рисунок 2.1

Рисунок 2.1 – Ввод в эксплуатацию жилых домов в Республике Беларусь в 2012-2017 гг.
Источник: Белстат
Таким образом, если в период с 2012 год 2014 годы наблюдалось по-степенное увеличение ввода в эксплуатацию жилой недвижимости, то с 2014 года установилась обратная тенденция. За последние четыре года объем вве-денных площадей сократился на 31,3%.
Аналогичная тенденция наблюдается и по показателю ввода в эксплуа-тацию жилых домов на 1000 населения (рисунок 2.2).

Рисунок 2.2 – Ввод в эксплуатацию жилых домов в Республике Беларусь в 2012-2017 гг., кв. м на 1000 населения
Источник: Белстат

Как видно из представленного графика, в период с 2012 по 2014 годы численность введенных квадратных метров жилья в расчете на 1000 населе-ния увеличилась с 474 кв м. до 583 кв. м. Однако затем начался спад, в ре-зультате которого количество квадратных метров жилья в расчете на 1000 населения сократилось с 583 кв м. до 399 кв. м.
Госзастройщики оказались заложниками планов правительства по эко-номии бюджетных средств и сокращению объемов финансирования строи-тельства жилья для нуждающихся. Так, за 2017 год для нуждающихся с гос-поддержкой было введено на 40,0% меньше жилья, чем в 2016 году.
Многие застройщики из-за отсутствия заказов сократили объемы стро-ительства, что привело к ухудшению их финансовых показателей. Даже успешные домостроительные комбинаты столкнулись с существенным паде-нием чистой прибыли. Лишь во второй половине года в условиях роста спроса на новостройки и дополнительной финансовой поддержки отрасли со стороны бюджета компаниям удалось стабилизировать финансовое положе-ние.
Многие субъекты хозяйствования отрасли оставались финансово не-устойчивыми из-за низкой рентабельности (5,6% в целом по отрасли), неста-бильных заказов. Количество убыточных строительных компаний Беларуси хоть и снизилось, но сумма их убытка увеличилась 171,3 млн. рублей.
В проекты по строительству жилья в 2017 году было инвестировано 3 714,3 млн руб, или на 2,4% меньше, чем в 2016 году. Сказались дефицит оборотного капитала и снижение количества заказов. Также негативно на ин-вестиционных возможностях строительных компаний сказались задержки с расчетами заказчиков за выполненные работы. В целом 2017 год предприя-тия строительной отрасли увеличили общую дебиторскую задолженность на 23,6%, просроченную задолженность – на 5,5%.
Динамика ввода в эксплуатацию жилой площади в разрезе регионов Республики Беларусь представлена на рисунке 2.3.

Рисунок 2.3 – Ввод в эксплуатацию жилых домов в Республике Беларусь в 2012-2017 гг. в разрезе областей, тыс кв. м
Источник: Белстат
Как видно из представленных данных, в период с 2012 по 2014 годы численность квадратных метров жилья увеличилось равномерно во всех ре-гионах Беларуси. Сокращение же объемов строительства началось в разное время. Так, снижение численности квадратных метров жилья, в Брестской и Минской областях начало фиксироваться только начиная с 2015 года.
При этом в Гомельской и Витебской областях в 2016 году было зафик-сировано увеличение численность введенных квадратных метров жилья.
Структура построенных квартир в Республике Беларусь в период с 2012 по 2016 годы представлена на рисунке 2.4.

Рисунок 2.4 – Ввод в эксплуатацию квартир в Республике Беларусь в 2012-2017 гг. в разрезе областей, %
Источник: Белстат

Из представленных данных видно, что в последние годы увеличивается доля вводимых в эксплуатацию четырехкомнатных и более квартир. За пять лет их удельный вес увеличился с 9,3% до 13,5%. В то же время постепенно сокращается доля трехкомнатных квартир (с 25,2% до 21,8%). Доля двух-комнатных квартир является стабильно наибольшей, изменяясь в пределах 34,6-37,5%. Также является стабильной и доля однокомнатных квартир (около 28%).
Динамика строительства индивидуальных жилых домом в расчете на 1000 населения в разрезе регионов Республики Беларусь представлена на рисунке 2.5.

Рисунок 2.5 – Ввод в эксплуатацию индивидуальных домов в Республике Беларусь в 2012-2017 гг. в разрезе областей, кв. м на 1000 населения
Источник: Белстат

Из представленных данных следует, что активнее всего индивидуаль-ное жилищное строительство развивается в Минской области. В 2017 году здесь было построено 802,5 кв метров в расчете на 1000 населения. Вторым регионом по активности индивидуального жилищного строительства являет-ся Брестская область, где в 2017 году было построено 395 кв метров жилья в расчете на 1000 населения.
Объемы индивидуального жилищного строительства последние годы увеличивались вплоть до 2015 года и только начиная с 2016 года начали со-кращаться по всем регионам.
Динамика ввода в эксплуатацию жилой площади в разрезе источников финансирования в 2012-2016 годах в Республике Беларусь представлена на рисунке 2.6.

Рисунок 2.6 – Ввод в эксплуатацию жилых домов в Республике Беларусь в 2012-2017 гг. в разрезе источников финансирования,
тыс кв. м
Источник: Белстат

Из представленных данных видно, что основным источников финанси-рования являются собственные средства населения. Причем объемы финан-сирования за счет кредитов и займов за последние четыре года сократились более чем в 2 раза.
Бюджетное финансирование является незначительным и также посте-пенно сокращается.
Во II полугодии 2017 года госкомпании получили возможность при-влекать средства дольщиков на стадии котлована, а не после обеспечения 15%-ной готовности дома за счет своих средств. Это снизило финансовую нагрузку на застройщиков и избавило от необходимости привлекать банков-ские кредиты для финансирования начальной стадии проектов. Банки, в свою очередь, продолжили в ограниченных объемах финансировать застройщи-ков из-за высоких кредитных рисков.