1 ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ, КАК ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ

Рынок жилья – это сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования [7, с. 45].
Рынок жилой недвижимости отличается от прочих сегментов общего рынка прежде всего тем, что на нем совершаются процессы купли-продажи, а также аренды квартирного жилья и домов.
В первую очередь, все процессы в нем характеризуются сделками с квартирами, в силу того, что такие сделки составляют основной сегмент рын-ка.
Также в рынок жилья входят земельные участки, предназначенные для строительства на них жилой недвижимости, либо для садоводства и огород-ничества.
Жилая недвижимость классифицируется по нескольким параметрам, приведенным на рисунке 1.1 (на основании данных [2, с. 39].

Рисунок 1.1 – Классификация объектов жилой недвижимости

Рынок жилья для целей исследования также принято разделять на две категории:
 первичный рынок формируется, когда продавцами на нем выступа-ют государственные организации (федеральные, региональные , местные) или комиссии и частные фирмы , строящие объекты недвижимо-сти (новостройки или вновь образованные участки земли);
 вторичный рынок формируется на основе сделок между физически-ми и юридическими лицами на базе реализации объектов недвижимости, находящихся в использовании в соответствии с формами собственности на них, а, именно, объект от хозяина.
Не менее важный аспект изучения рынка недвижимости заключается в изучении субъектов рынка недвижимости, представленных на рисунке 1.2 [30, с. 7].
В первую очередь, на рынке недвижимости в качестве субъектов вы-ступают покупатели недвижимости – это юридические и физические лица, а также инвесторы. Под инвесторами на рынке недвижимости понимаются юридические или физические лица, принимающие инвестиционные решения [2, с. 39]. Инвесторы осуществляют вложение собственных или заемных де-нежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивают их целевое использова-ние.

Рисунок 1.2 – Субъекты рынка недвижимости

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, мо-гут использовать разные пути: кредитование под залог недвижимости, вло-жение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимо-сти, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инве-стиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобрете-ния жилья.
Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профес-сиональный предприниматель – застройщик (девелопер). Как субъект пер-вичного рынка недвижимости застройщик выполняет многие организацион-ные и экономические функции, объединяемые понятием "управление инве-стициями" [2, с. 41]. Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик – физическое или юридическое лицо (специализи-рованная фирма), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.
Субъектами рынка недвижимости также являются продавцы недвижи-мости – это собственники недвижимости, фонды имущества, органы, упол-номоченные местной властью, конкурсные управляющие. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они стро-ят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.
Участниками рынка недвижимости являются профессиональные по-средники, которые обеспечивают реализацию объектов недвижимости. В ка-честве посредников на рынке недвижимости выступают агенты по недвижи-мости, брокеры, риэлторы, оценщики, юридические фирмы, биржи недви-жимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномо-ченные лица, менеджеры по управлению недвижимостью. Агентства недви-жимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции и прочее.
Совершенно новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно с появлением самого рынка недвижимости – это риэлтер-ская фирма, профессионально осуществляющая операции со всеми объектам недвижимости.
В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в организации оценочной деятельности. Оценочная деятельность представляет собой деятельность, подлежащую лицензированию, которая заключается в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием спе-циальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.
Средства массовой информации также выделяются в отдельного субъ-екта рынка недвижимости и реализуют рекламные акции по купле-продаже и другим операциям с различными видами недвижимости.
Особым участником рынка недвижимости является государство. Осо-бенность проявляется в том, что государство – профессиональный участник, потребитель услуг и регулятор рынка.